建売住宅を買う前のチェツクポイントつて?

工事中のチェックができない建売では、外回りのチェックがとても重要なポイントとなります。注文住宅の竣工検査にも参考になりますので、覚えておきましよう。  

 

 

建売住宅チェックポイント!!【部分別】

チェックポイント 建売

 

建物・住宅にとって一番重要なことは、風雨に対して万全の処置がされているかどうかです。屋根、外壁、窓、扉、バルコニーといった部位にしっかりとした施工がされていなければ雨漏りの原因となりますので、充分なチェックが必要です。

 

●屋根

屋根の場合は間近に見ることがまず不可能なので、目視に頼る方法しかないでしょう。屋根形状が切妻や寄せ棟のようにシンプルな場合は、それほど心配いりませんが、入り組んだ屋根や谷がある場合、屋根勾配が緩やかな場合には、営業マンに充分な説明をしてもらうことが大切です。軒先の有無は、外壁の汚れや劣化に少なからず影響を与えます。とくに軒先のない箇所は、外壁やケラバとの水切りなどの空きがなければ「つたい水」になり、外壁の汚れや劣化の原因になります。

 

●外壁

モルタル塗りの上弾性吹付け材の場合には、母材のモルタルに湿気があると密着度がよくないので、気泡や水ふくれがないかどうかをまずチェックしましょう。そのほかには、モルタルの伸縮でクラックができないよう、壁面や窓の角部分に1.5~2.0mm間隔で誘発目地が設けられているかどうか、基礎部分と上部外壁部分の取り合いに不都合がないか、目視で不自然なふくらみやくぼみがないか、必要ならば握りこぶしで叩いてみて響かないかどうかなどを調べてみましょう。サイディングボードには大きく分けて窒業系、金属系、木質系の製品がありますが、建売住宅の場合は窒業系か金属系がほとんどです。外壁材には防火認定などの指定がありますので、適合品かどうかを知ることも大切なことです。目視で不自然なふくらみやくぼみがないか、握りこぶしで叩いてみてベコベコしないかどうか調べてみることも大切です。角部分や接合の施工が不良の場合、雨水が入ります。一部タイル貼りの所がある場合は、目視にてでこぼこがないかどうか、目地がしつかりと埋められているかどうかをチェックしましょう。

 

●窓や、外部に接している扉

ほとんどがアルミ製の既製品ですが、施工の方法によっては雨漏りの原因となる場合があるので注意が必要です。サッシ枠と外壁材の接合部分のシーリングが施工されているかどうかをしっかりとチェックしましょう。目視で枠が弓反りになっていないか、取付け用ビス穴にビスがあるかどうか、少し開けてみて隙間が均一かどうか、クレセントがスムーズに動くかどうか、付属品の網戸は付いているかどうか、玄関扉の付属品(ドアスコープ・防犯チェーンードアチェック)の有無、鍵の操作がスムーズにできるかどうかなどを見ていきましょう。

 

●バルコニー

施工の方法によっては雨漏りの原因となる場合があります。最近ではFRP防水で防水層を作っているものが多いようです。チェックポイントは、床がしっかりしているか、床の水勾配はとれているか、不陸などで水たまりができないかどうか、立ち上がりが充分にとられているか、手すり壁部分との取り合いに水の浸入を防ぐ工夫がされているかどうか、手すりの笠木部分に水の進入を防ぐ工夫がされているかどうか、といったところです。

 

 

 

敷地、環境のチェックも大切

その建売住宅の敷地が造成地であるのか、以前からの宅地であるのか・・・これは大きなポイントです。造成地であれば、その敷地が盛土か、切土か。隣地や道路面との高低差が2m以上ある場合、擁壁などで安全が確保されているかどうかを造成図や横断図などで確認する必要があります。平坦地の田畑の場合は、表土をすきとって良土で盛土してあるかどうか。以前からの宅地の場合は家が建っていたのか、もしくは、どのように利用されていたのかを、敷地の周囲状況から判断するか、営業マンの方に充分な説明をしてもらうことが大切です。

 

続いて、建物の周りを歩いて、地盤に干割れや泥化がないかどうかを確認しましょう。家の前にある道路の幅員、敷地の形状、建物の方位、建物の建築面積、延べ床面積……これらは家にとって大切な要素ですので、チラシなどの記載と間違いがないかどうか調べることも必要です。家を買うことは、家とその周囲の環境も含めて取得することになります。ですから近隣の公共施設等や、交通の便利性、周辺部の工場・各種処理施設の有無もチェックしたいものです。近隣に噴煙を排出する施設がある場合は、風向きなども知る必要があるでしょう。

 

買ってはいけない家と土地

新品価格
¥1,512から
(2019/6/6 21:09時点)

 

図面の少ない建売住宅

建売住宅では通常、確認申請図程度の図面しかないのが一般的です。言い換えれば、確認申請が通ればOKというわけです。特に構造図面はほとんどないのが一般的です。仕様書も少なく、どの材料がどんなサイズで、どこに使われているのかもハッキリしないのです。これは、購入者が図面の重要性を認識しておらず、建売業者に求めようとしないということにも一因があります。建売でも注文住宅でも、住宅は人間を包み込む大切なものであることに違いはありません。購入するにあたっては、構造図面一式(5枚程度)と確認申請検査済証があること、地盤報告書があることを必ず確認しましょう。そうでなければ、契約はしないほうが良いでしょう。

 

 

「検査済証」があれば建売住宅は安心なのか?

検査済証が「あれば安心」、とは限りませんが、「あったほうがまだ安心できる」とはいえるでしょう。建売住宅を購入する場合は、必ず「検査済証」の有益を確認しておきましょう。 

 

「検査済証」を取っておくことは、その後のリフォームなど、行政に申請する必要が出たときに重要になります。検査済証がない場合は、既存の建築物が現行法で安全であるか、適合しているかを証明する調査報告書や、計算書の提出を求められ、余分な費用が発生することがあります。

 

検査済証は、その建物が建築基準法に適合しているという証明するものなので、あって当然、取って当然なのです。ましてや、公的融資を受けるために必要なものですし、昨今は銀行も担保価値証明として求めることが多くなってきています。ただ、建築基準法の意味を理解したうえで、検査済証の価値を判断しなくては、大きな勘違いを生むこととなるでしょう。つまり、「検査済証=最高品質」とは結びつかないと理解しておく必要があるのです。役所などは検査済証を取ることを推奨していますが、現実には、住宅の10%程度しか収っていないといわれています。その意味では、検査済証を取っていれば、姿勢として「よい業者」とも言えます。

 

※ハウスメーカーが値引きをする時期

※アエラホームの坪単価!!

 

 

建売住宅のメリット・デメリット!!

「建売住宅」の場合は、一般的に間取りや外観デザイン、内装、あるいは窓の位置、住宅設備など、建物の構造に関係するほぼすべての部分を変更できません。ただし、着工したばかりであったり、あるいは工事の時期によっては、クロスやフローリングなどの仕上げ材を一部変更することは可能な場合があります。すでに着工しているか、あるいは完成間近の建物を購入するのが、「建売住宅」ですから、どうしても選択の自由度が損なわれてしまうのが最大のデメリットです。

 

また、「建売住宅」の場合、建築確認など役所の許認可を受けてからでないと、広告や販売をすることができないと規定されています。建築確認を受けていない段階で広告を載せることは、宅建業法違反となります。売り手側は、建築確認が通ればすぐに広告を出すのが通例ですから、ほとんどの建売住宅は工事中か完成済み物件といえるでしょう。

 

そこで、建売住宅を実際に購入する場合は、なるべく工事途中の物件を探すのをお勧めと言えるでしょう。工事中の物件なら、実際に現地で建物を詳細にチェックし、その広さや構造、設備関係などを直接確認できるというメリットがあるからです。同時にその建物の図面を確認し、現場を見ることによって、その建物がしっかりしたものなのかどうかもある程度判断することが可能です。建売住宅の場合は仕様や仕上げがあらかじめ決まっているため、表示価格以上の意図しない追加予算が出ることもなく、注文建築のように総額がなかなかわからないといったデメリットもないでしょう。販売価格以外は、登記やローン手数料といった諸費用など、わかりやすいものが多く、全体の予算がつかみやすいという側面があるのも建売住宅の特徴のひとつといえるでしょう。

 

 

建築基準法は高品質を規定するものではない!!

建築基準法は、あくまでも建築の「最低」の規準を定めるもので、この規準をクリアしても、それは最低の基準にしか過ぎません。より高いレベルでの安全性や性能を確保できるかどうかは、設計者や施行業者の技術的配慮にゆだねられているのが実状です。もちろん公庫仕様のような細かな規定もありません。たとえば、木造の筋交いの大きさの規定はありますが、筋交い金物の規定はないのです。地震の揺れでもすっぽ抜けないよう、どのように筋交いをしつらえるかは、それぞれの技術者・施工者の意識次第なのです。また、鉄筋コンクリート造や鉄骨造、木造3階建てなどは、中間検査という途中段階での役所の検査(構造骨組の検査)がありますが、木造2階建て以下の住宅は、最後の出来上がりの検査しかないので、役所の「検査済証」は、構造骨組の安全性をまったく検査しないで発行される場合もあるわけです。「検査済証」はあって当然のものですが、過信するのは危険です。

 

ですから、「検査済証」というのは、「その程度の規準に適合している証明書」であって、犬の血統書のような価値があるものではないのです。設計が高い水準でなされていれば、検査済証の価値も上がりますが、確認申請回しかない、基準法に準じた度の物件であれば、最低規準の証明書というべきです。

 

※木造2階建ては構造計算しなくてよい!?

 

 

検査済証がない、その理由

なぜ全体的に検査済証の取得が少ないのでしょうか。まず考えられることは、確認申請提出図面から変更を加えたということです。変更申請すれば検査済証の取得は可能ですが、手続きがとても面倒だったり、変更内容が場合によっては違法だったりして取得しない場合が多いようです。特に後者には大きな問題があり、違法建築となると将来の増築や改築に影響を及ぼすことが考えられます。また、建売住宅では違法であることを知らずに購入して、のちのち売却ができなくなるという危険性もあります。一例として、接道の幅が2mない敷地では、建て替えが不可能になり、資産価値が1/3以下に落ちる場合もあるのです。

 このエントリーをはてなブックマークに追加