建売住宅の賢い買い方とは?【不動産購入の極意】

建売の罠

建売住宅の買い方!!【注意点とポイント】

建売住宅は土地も絡んでくるので、建物と土地の両方をチェックすることになります。近隣の暮らしの雰囲気もしっかりとリサーチしておきましょう。同じ建売住宅でも、大手デベロッパーのニュータウンと小規模な物件では業者の信頼度に大きな違いがあります。大手なら絶対安心とはいい切れませんが、少なくとも倒産リスクはきわめて小さいですし、業界内の信用や実務能力がなければニュータウンのような大きな仕事には関われません。ですから、小規模な物件の場合は業者の経営状態や社員の雰囲気などをできるだけ知っておくべきでしょう。

 

建売住宅は完成した家を買うため、工事中のチェックができません。したがって、自分の目で建物の内外を確認するのはもちろんですが、自治体や確認検査機関が交付する検査済証の有無を確認することも大切です。土地のチェックで大事なのは、まず権利関係。所有するのか、惜地なら借地権はどのタイプか、抵当権が設定されていないかなどを登記簿で確認しましょう。登記簿では過去の土地の様子や使われ方も調べることができます。また、登記簿の記載と実際の状況がずれていることもあります。また、周辺環境も重要です。分譲マンションほどは気になりませんが、近隣の環境も念のためチェックしましょう。もし隣人が大きな音を出すバイクに乗っていればその騒音に悩まされますし、近所の公園が不良のたまり場では困ります。現地の様子は下調べしておきましょう。

 

 

 

家 ポイント新築戸建売住宅のいいところは、デザイン性の高い物件が増えてきているという点でしょう。ツーバイフォー主流のハウスメーカーにしろ、分譲戸建てにしろ、デザインのレパートリーが増えて、その分選択肢も多くなってきました。分譲マンションと比べた時のよさは、何より土地がついていて庭や車庫がもてる、自由に建て替えができる、修繕やメンテナンスも一存でできるというところでしょう。自宅を小さなアパートに建て替えて、ゆくゆくは賃料収入を得て暮らすなんてことも戸建てなら可能です。建売住宅ならではのよさを享受するためにも、以下のような点に注意していきましょう。

 

1.最低限の担保「検査済書」

建売住宅を購入する場合、建築確認申請時の図面と実際できあがった物が同じかを証明する「検査済書」の有無を確認することが重要です。「検査済書」とは、検査機関が建物の完成後に検査して発行するものです。これがない時は購入自体を見送る必要があるかもしれません。じつは「検査済書」を取ることは、不動産会社や施工業者に義務付けられてはいません。つまり取る、取らないは「任意」なのです。一昔前は大手のハウスメーカーでさえ、独自サービスとして取得していたぐらいです。ですから多くの建売住宅では、これまで検査依頼を行わない(検査済書を取得しない)で販売・引渡しをしているケースが多かったのです。しかし高い商品を買うことを考えれば、「検査済書」があることは最低レベルの購入条件と言えます。検査済書をあえて取らない場合、当初、申請した図面と、故意に異なった建物を建設しているケースも考えられます。つまり、違法建築の可能性を疑いたくなるのです。

 

 

2.10年保証は本当に安全か?

2000年の4月に「住宅品質確保促進法」が施行されました。この法律は、主要な構造部分の瑕疵(欠陥)や雨漏りなどを、購入時から10年間、問答無用で保証していかなければならないというものです。これによって、建物売主並びに施工者は、買主に対して「住宅の10年保証」をしなければならなくなり圭した。しかし法律の問題と、その会社が10年に渡り将来も存続するか、被害が甚大な時に財政的にその会社に修繕費用を支払うだけの体力があるかどうかは別の問題です。建売住宅販売業者や施工業者の多くは地元の中小零細企業である場合が多いものです。その場合法律があっても実際に消費者が守られるとは限りません。

 

 

3.住宅性能保証機構による10年保証

上記のような場合を想定して、最近では不動産会社や施工業者が(財)住宅性能保証機構の保証制度を利用する場合が増えています。機構経由の損害保険をかけることによって、万一会社が倒産しても、補修実費などの80%の保険金がおりるというものです。おそらく今後は、中小企業の物件を購入者が選別する場合、この機構の保証制度を利用しているかどうかが大きな選択の要件になってくると思います。少なくとも、この本では、この機構の保証のない中小業者の戸建の購入や施工をお勧めいたしません。

 

 

4.紛らわしい 「品質表示制度」

建物の品質を検査の上、住宅の遮音性、耐久性、防火性能などをランク付けする品質保証制度なるものがあります。ただ、これは安心材料にはなりますが、企業が倒産した場合、後々なんら保証してくれるものではありませんので注意してください。耐久性・遮音性・防火性能・バリアフリー性能・省エネルギー性など幅広い性能を第三者にランク付けしてもらう企業側の心意気は評価できます。また購入の判断材料にも最適だと思います。しかし、たとえそれが最高ランクであったとしても、誰かが「本質的」に保証してくれるものではないことはお伝えしておきます。

 

 

5.建築条件付不動産購入の注意点

契約する前に、見積もり書から将来建てる建物の仕様・グレードなどを、各部財のメーカー、品番、寸法まで細かく決めて、契約に盛り込みましょう。建物の仕様などが確認できない見積もり書、おおまかな「○○一式いくら」の記述だけで詳細をうたっていない契約書は注意が必要です。完成していないものを買うわけですから、冒頭の項目が十分に提示されないまま「これだけの大きさの家を建てる」と書かれたアバウトな契約は避けるべきです。建築条件付不動産は、トラブルも少なくありません。これは、不動産会社(建設会社)にとって土地に利益をのせて売却できない分(土地を安く仕入れることは、競争が激しく非常に困難である)。建物で利益を出すしかないという現状があるからです。より建築費を節約すれば、節約しただけ利益が多く出るのです。市場が過熱し、消費者にとっての買い値の上限が頭打ちとなっている現状では、売主はできるだけ建築費を押さえようとします。下請けに外注するのであれば、工事費を値切って(これが手抜き工事を招く原因のひとつとなっている)利益を確保しようとしているのです。こうしたからくりがあるので、十分な注意が必要なのです。

 

 

6.大手デベロッパーでも不安要素はある

造成地にニュータウンを建設するケースでは、それを見越して周辺に商業施設などが予定されている場合があります。しかし、住宅の売れ行きが悪く住民が集まらなければ、そうした計画が中止になる可能性もあります。

 

 

7.法的な条件に問題がないか

大手の業者が販売する一戸建てならあまり心配はないが、土地や建物に違法要素がないかも一応チェックしましょう。

 

 

8.信頼できる業者かどうか

数戸ほどの売り出しなら、中小規模の業者の可能性が高いでしょう。販売会社と施工業者をそれぞれチェックしましょう。

 

 

9.土地の権利はどんな形態か

見た目は同じでも、土地を所有するか借地かで費用は大きく違うのです。借地権にも種類があるので確認が必要です。

 

 

10.近隣の住人はどんな人たちか

近くの住人だちとは長い付き合いになるのです。わざわざ訪問する必要はないが、地域の雰囲気くらいは感じておきましょう。

 

 

11.建物の内外に不具合はないか

当然ながら家の中や外に不具合がないかは必ず調べること。ある程度の予備知識がないと見落としも生じやすい物です。

 

 

12.家が建つ前の土地の履歴を確認

昔は池や沼だった土地や、斜面を削って造成した土地などは土壌が不安定なこともあります。登記簿での確認は必須です。

 

 

 

建売住宅を探すためのポイント!!

物件探しの情報源は、マンションを探すときとほぼ同じ。紙の広告やインターネット、不動産業者をあたって希望に近い物件を探します。新築マンションなら売り主がすぐ倒産することは少ないですが、建売業者や小さな販売会社なら、その家の売却に社運がかかっているなんてことも。あの手この手で売ろうとしてくるはずです。とにかく、業者をめぐるときは慎重な姿勢で臨んでください。

 

概要は土地関係を念入りに

広告を見るとき、建築概要が大切なのは同じですが、一戸建てならではのチェックポイントがあります。おもに土地に関することで、表示価格のうち土地の代金はいくらか(土地の代金に消費税はかからない)、権利形態はどうなっているか、敷地はどんな形か、などを確認しましょう。また、一戸建てはマンションより諸経費が高くなりがちなので、いくらになりそうか早めに業者に尋ねましょう。

 

 

展示場のモデルハウスは実物に近い?

マンションのモデルルームよりは近いかもしれませんが、予算通りに買えば多少は見劣りすると考えておきましょう。とはいえ、マンションと違って床や壁の強度などはモデルハウスが実際の物件の参考になります。

 

建売住宅探しのルートと注意点

【折り込み広告】

目にする量はマンションほど多くないが、大規模な物件などは大々的に広告が打たれる。いわゆる青田売りもあるので注意しよう

 

【新聞広告】

物件だけではなく業者自体の企業広告も多いので、業者の知名度や信用度を計る目安になる。必ずしも有名企業=優良企業とはいえない

 

【インターネット】

大規模なニュータウンだけでなく、全国各地の小規模な物件情報までチェックできるのは強み。おとり物件が多い(近年、減少傾向にはある

 

【業者めぐり】

住みたい街が決まっているのなら、その街の不動産業者にいくつかあたってみるのもいい。住宅の基礎知識がないと相手に押されてしまう

 

 

 

建売住宅の下見ではここをチェックしろ!!

建売住宅は家が完成してから販売するので、実際の物件を下見できます。室内はもちろん、外側や構造自体のチェックもしっかり行ってください。

 

 

構造のチェックはどうする?

完成後の住宅は構造部分を直接見られません。ですから、各種の図面が正しいかどうかをチェックして、あとは目視できる範囲で調べていきます。見える箇所で重要なのは床下の換気口です。 5mごとに1つ、きちんと鉄柵付きで備わっていればOKです。木造住宅では特に人切な防湿対策なので、必ず自分の目で確かめてください。ただし、最近は換気口のない通気工法も増えています。

 

 

室内は実際に使ってみる

一方、家の中はすべての場所が実際に使えるわけですから、状態のチェックはしやすいといえます。玄関のインターホンを押すところから、浴室の使い勝手まで、その家で暮らしている状態をイメージして1ヵ所ずつ試していきましょう。天井も隅々までくまなく見上げてください。ただ、なかには工事が終わっていない状態で下見をする場合もあります。これだと未確認の項目がありますから、好ましいことではありません。決断には慎重な姿勢を持つべきです。

 

 

家の外もしっかり確認を

建物だけでなく、敷地内にあるものはすべてチェックします。正面の門扉を始め、庭やフェンス、建物の裏手もぬかりなく見ていきましょう。また、周辺環境がどうなっているかも大事です。騒音や排気ガスの量はもちろんのこと、暮らしやすさや街の雰囲気なども確かめておきましょう。

 

 

下見は「1回」とは限らない!!

数子万円の買い物ですから、むしろ1回の下見で決断するのは危険。2回3回と足を運べば、いいと思った物件に大きな弱点が見付かったり、逆に「意外といいかも?」と思い直す物件も出てきたりするものです。

 

 

施工の信頼度はどうやって調べる?

住宅の建築にはすべて地方自治体の「建築確認済証」と「検査済証」が必要です。この交付があれば、最低限の法的規制は守られていることになります。販売会社に頼んで必ず見せてもらってください。

 

 

【建売住宅】購入時のチェックポイント

建売の購入を決めるときの注意点を考えます。建物のチェックはもちろんですが、一戸建ては土地関係の確認も忘れずに!!

 

まずは土地関係をチェック

すでに触れたように、建売物件がマンションと大きく違うのは土地が関わってくることです。マンションも土地が無関係ではありませんが、一戸建ての建売住宅を買う場合の土地の重要度は段違いです。立地はどうか、広さや形状はどうか、所有か借地か、借地ならどのような借地権が設定されているか、などを細かく確認してください。オプションはどうなるか

 

建売物件にもオプションがありますが、マンションのようにリストから選ぶというよりは、部分ごとに仕様のグレードアップを交渉するという形が一般的です。ちなみに、建売物件に多いオプションの例としては、LAN配線(マルチメデイアコンセント)や浴室換気乾燥機の設置、サッシの遮音性能のランクアップなどがあります。

 


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