注文住宅を建てる時の法規制!!

家 法規制

 

建物

家を建てるときの【建物】の法的規制

いくら自分の土地だからといっても、そこに建てられる家には様々な法的規制があります。知っておくべきおもな規制について解説します。

 

建ぺい率は広さの上限

その土地にどれくらいの広さの家が建てられるかの上限を定めたのが「建ぺい率」です。 100㎡の敷地でも、建ぺい率が60%であれば60㎡以内のスペースに家を建てなければなりません。建ぺい率は用途地域ごとに数値が決まっていて、住居専用地域は30~60%、住居地域は50~80%、商業地域は60~80%とだんだん大きくなっていきます。

 

 

床面積は容積率で制限する

建ぺい率だけではどんどん階数を増やせてしまうので、延床面積(家全体の床面積の合計)の上限として規定されているのが「容積率」です。敷地面積に対する延床面積の割合で示します。容積率も用途地域により決められています。低層住居専川地域は50~200%、第一種中高層住居専用地域から近隣商業地域までは100~500%。商業地域は200~1300%と数値が大きく、ビルも建てられるので繁華街が成立するというわけです。

 

 

高さにも細かい規定がある

 建物の高さは容積率である程度制限されますが、低層住居専用地域には10mまたは12mの絶対的な高さ制限があるので、容積率をクリアしていてもこれに引っかかれば建てられません。また、周辺の建物の日照を妨げないために、各境界線を基準に一定の範囲内で高さを制限する「斜線制限」という規制もあるので、業者と契約する前に確認しておきましょう。

 

 

建ぺい率と容積率を先に計算しておこう注文住宅を建てる場合、住みたい家のプランを考えても、それが法的規制をクリアしていなければ無意味。「どれくらいの建ぺい率と容積率で、どんな家が建てられるのか」をあらかじめ検討しておく必要があります。

 

 

【建ぺい率】

敷地面積における、建物を建てられる面積の割合(上限)です。たとえば敷地面積が100㎡で建ぺい率が60%の土地であれば、建築面積は60㎡以内となります。

 

【容積率】

敷地面積における、建物の各階の総床面積の割合(上限)です。たとえば敷地面積が100㎡で容積率が150%の土地であれば、延床面積は150㎡以内となります。

 

【高さ】

低層住居専用地域では10mまたは12mが絶対的な高さの上限と決まっています。また前面道路や隣地境界線、北側隣地境界線のそれぞれによる斜線制限があります。

 

 

 

土地

家を建てるときの【土地】の法的規制

注文住宅を建てる時には、建物だけでなく土地にも法律的な規制があります。

 

家が建てられる土地は?

国内の土地は都市計画区域とそれ以外の区域に分かれます。都市計画区域とは、市町村の中心の市街地を含み、自然的・社会的条件から都市として整備すべきと都道府県が判断した土地です。その都市計画区域がさらに市街化区域と市街化調整区域に分けられます。一般的に家を建てられるのは市街化区域です。

 

防火・準防火地域の区分

都市計画区域には防火地域と準防火地域という規制もあります。建物が密集している場所や、大きな道路に而した場所など、火災が起こった場合特に延焼を防ぐ必要があると判断された地域が指定されています。

 

 

土地の使われ方への規制

そして、家を建てるときに最も大きく関わってくるのが用途地域の規制です。これは市街化区域を川途別に12個に分けたもので、どこにどんな家が建てられるか、あるいは建てられないかが決められています。用途地域は住居系、商業系、工業系の三つに分かれ、商業系や工業系の地域でも家を建てられなくはないのですが、住宅地の大半は住居系に含まれます。

 

 

下の図に概要を示しましたが、たとえば一番上の第一種低層住居専川地域には高層マンションや店舗が建てられないので、閑静な住宅街となります。下段になるにつれて高い建物や商業施設が建設可能となり、いわゆる繁華街が形成されることになるのです。

 

 

規制ゼロの土地があるって本当?

市街化区域でも市街化調整区域でもない土地(非線引き区域)には、住宅建設への規制がありません。ただし、電気や水道、道路など生活基盤が整っていないので、たとえ家を建てても生活ができないのです。

 

法律上の分類
市街化区域 都市計画法が定める都市計画区域のうち、一般に住宅を建設できる区域のこと
市街化調整区域 調整とあるが実際は「抑制」するための区域。原則として家を建てることはできな
防火地域 木造建築は不可。3階建て以上は耐火構造が必要など、構造に応じた規定がある
準防火地域 上記に準ずる規制だが、指定する基準を各自治体が独自に決めて実施されている
第一種低層住宅専用地域 低層の一般住宅やアパート、マンションなど。店舗は住居兼用であれば建てられる
第二種第一種低層住宅専用地域 第一種の建物に加えて、150㎡以下の店舗も建設可。第一種より生活の便に優れた地域
第一種中層住宅専用地域 5階建てくらいまでの建物が建てられる。店舗の広さも500㎡以下と大きくなる
第二種中層住宅専用地域 第一種の建物に1500㎡以下の店舗が加わる。生活上の必要度の低い商業施設は建てられない
第一種住居地域 さらに3000㎡以下の商業施設が建設可能に。デパートなど大規模なものは不可
第二種住居地域 第一種との違いは商業施設の範囲が増すこと。パチンコ店やカラオケ店などが可に
準住居地域 幹線道路の沿線。 200㎡以下の劇場や映画館、自動車修理工場、倉庫などが建てられる
近隣商業地域 付近の住宅地の住人が日常の生活用品の買い物をする地域。小規模な工場も建設可能
商業地域 あらゆる商業施設が建てられる。駅前や繁華街など、いわゆる一等地と呼ばれるエリア
準工業地域 災害を引き起こす危険の少ない工場と住宅が共存する地域。夜型の商業施設も建てられる
工業地域 工場のための地域。学校や病院などが建てられないので、生活の便はあまりよくない
工業専用地域 文字通り工場専用の地域。住宅のほか、学校や病院、店舗なども建設できない

 


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