「土地」「不動産」購入の注意点!!

土地 不動産購入

不動産業者の種類を知つておこう

ひとくちに不動産業者といっても、いろいろな種類があります。おもにどんな業者があるのか、マイホーム関連を中心に見ていきましょう。

 

大手不動産業者のおもな形態

扱う不動産の規模が大きいのは、「デベロッパー」と呼ばれる開発業者です。広い宅地を開発してニュータウンを作ったり、100戸以上の大規模なマンションを建てたりします。系列の子会社として販売会社を持っていることが多く、住宅供給をトータルで行う業者です。宅地の開発は行わず新築マンションだけを扱う大手業者もあり、同じく系列会社で販売まで行います。

 

仲介業者と販売会社

「仲介業者」は自社で不動産を直接的には持たず、売買の仲介だけを行う業者です。おもに扱うのは中古物件ですが、一戸建ての場合は新築でも仲介業者が扱うことがあります。知名度の高い全国規模の会社もあれば、夫婦だけで経営している街の不動産屋もあり、その規模はまちまちです。不動産の種類を問わず販売業務を行うのが「販売会社」です。売り主(または代理)として販売します。

 

一戸建てがメインの業者

会社として土地を買い、工事を外部に発注したり、または自社で建てたりして売るのが「建売業者」で、中小規模の会社が中心です。1軒単位でも販売するため、ある程度の宅地が必要なニュータウンより好立地の家に出会えることもありますが、大手に比べると倒産リスクの高さは否めません。「ハウスメーカー」は土地の取得から設計、建築工事まですべて行う業者で、建売住宅と注文住宅の両方を扱います。

 

不動産業者の明確な分類は難しい

大まかには本サイトで説明しているように種類分けできますが、不動産関連の業務はとても複雑です。いくつかの分類にまたがる業者もあれば、賃貸の仲介のみといった特定のものだけを行う業者も存在します。

 

不動産業者にはどんな形態があるか?
デベロッパー developerは「開発する人」。不動産用語では宅地開発業者をさす。系列の子会社が販売することが多い。 ニュータウンやマンションなど
仲介業者 売り主と買い主の間に入って売買を仲介する。土地や中古物件がメインだが、新築一戸建てを扱うこともあります。 仲介手数料が業者の収入となる
販売会社 土地を含め不動産全般の販売を行う。新築マンションの場合に売り主(代理含む)となることが多い。 買い主の代理はあまりない
建売業者 自社で土地を買い、そこに建てた家を販売する。おもに中小規模の業者だが郊外では大手も多い。 倒産リスクが高くなりがち
ハウスメーカー テレビCMなどでよく見かける「○○ホーム」の類。設計から販売までを行うが、工事は外注の場合もあります。 建売住宅も注文住宅もOK
賃貸仲介業者 貸し主や借り主の賃貸の仲介を行う。いわゆる「街の不動産屋」のおもな業務です。 マイホーム購入とは少し遠い存在
管理会社 マンションやアパートなどの維持管理業務を行う。借り主との仲介を行う場合もあります。 マイホーム購入とは少し遠い存在

 

 

 

 

 

 

 

 

注文住宅の土地取得では仲介業者が活躍

仲介業者

 

不動産取引の契約をスムーズに結んでくれるエキスパートです。個人が手放した中古マンションや中古住宅を買うときは特に活躍する業者です。注文住宅では、土地の購入の際にお世話になる不動産業者です。

 

買い主と売り主の間に立つ

新築一戸建てや中古住宅を購入するときによくお世話になるのが「仲介業者」です。買い主と売り主の間に立って、売買契約をスムーズに成立させるのが仕事です。「間を取り持つだけで高い手数料を取るなんて」とよくないイメージを持っている人もいるかもしれませんが、不動産の仲介業者には買い主にとっても必要な役割があるのです。

 

仲介業者が売るものとは?

確かに仲介業者は物件を持っているわけではなく、投資したお金を失うような類のリスクも負っていません。その代わりに、不動産取引についての専門知識や経験、そして何より、物件を探したり買い主を探したりするノウハウを持っています。つまり、仲介業者は売り手と買い手を結び付けるサービスを売る業者なのです。ただし、なかには仲介手数料に見合った仕事ができないような、レベルの低い業者も残念ながら存在します。

 

手数料の準備を忘れずに

無事契約が成立したとき、仲介業者に支払う手数料はどれくらい必要なのでしょうか。これには法的な規制があり不動産の売買には手数料の上限があります。決して安い額ではありませんが、一般的にはこの上限額=支払い額です。中古物件の売買は仲介業者を通すことが多いので、忘れず費用に組み込んでおきましょう。

 

代理業者にも手数料を支払う?

代理業者は売り主に成り代わっているだけなので、ある意味では直接取引ともいえるのです。一般的には代理を依頼した売り主はもちろん代理業者に手数料を支払いますが、買い主が手数料を払う必要はありません。

 

 

 

 

 

不動産業者の信用度をどのように判断するか

業者 土地
マイホームの取得において、業者選びは非常に大事です。一生の付き合いになるかもしれないのですから、しっかりと見極める目を持ってください。

 

免許番号は信用度の目安

信頼できる業者かどうかを見分ける目安の一つが「免許番号」です(正しくは「宅地建物取引業者票」の「許可証番号」)。不動産業者には掲示義務があり、事務所内を見渡しても見当たらなければその業者は「もぐり」ですから注意しましょう。これで「支店の有無」と「開業からの年数」がわかります。個人事業から会社形態にしたり、申請し直したりしても「1」から始まること、現在の更新期間は5年ごとですが平成8年度末までは3年ごとだったので年数が多少ずれることを知っておいてください。

 

行政処分履歴を確認する

免許番号から営業年数の長さはわかりますが、老舗イコール優良業者とは限りません。そこで、過去に行政処分を受けていないかどうかを調べてみましょう。ある程度の営業年数があって行政処分履歴がゼロなら、業者選びにおいてプラス材料の一つになります。

 

最終的には担当者次第?

いくら有名な業者でも、すべての社員が優れているとは限りません。業者との付き合いは、結局は担当者との付き合いになります。しかも長い付き合いになりますから、担当者の資質を見極めることがとても大切です。大手の業者がこちらの希望通りの物件を扱っていたとしても、担当者が信用できなければ、別の担当者に代わってもらうか、無理ならその物件はあきらめるくらいの気持ちでいましょう。

 

 

 

 

家を建てるときの業者選びはこうなる

業者選び 土地
マイホームを「買う」ときの相手は、基本的に販売会社だけです。けれども、「建てる」場合はいくつかの業者と関わることが多くなります。

 

発注の仕方を検討しよう

注文住宅を建てるときは、その内容によって発注する業者が違ってきます。大きく三つのパターンがあり、まず一つめは設計事務所に設計を依頼して建築工事を工務店に依頼する形。二つめは設計と施工をどちらも同じ工務店に頼む方法。そして三つめは、ハウスメーカーに同じく設計と施工を発注するパターンです。工務店とハウスメーカーは本来施工業者なので、設計力はどうしても設計事務所に劣りますが、一括で家づくりを頼めるので手間が少ないというメリットがあります。

 

設計事務所と工務店への発注

凝ったデザインの家にしたい人や、家づくりに多く時間を割ける人は設計事務所への依頼が向きます。設計事務所が設計する場合、施工は工務店に発注します。工務店は客商売であると同時に職人の集団ですから、いわゆる営業マン的な「腰の低さ」を期待すると、コミュニケーションがうまく取れないこともあります。職人気質への理解は多少なりとも必要です。

 

探しやすいのは大手メーカー

ハウスメーカーは自社のサイトがあったり、メデイアに広告を打ったりするので一番探しやすいといえます。設計から行うとはいえ、メーカーごとに建てられる家の大枠がありますから、自分たちの希望とマッチする業者を選びましょう。また、基本的に交渉の窓口は営業マンだけなので、担当の営業マンとの相性も重要です。

 

工務店は木造以外の家が不得意?

確かに多くの工務店が伝統的な木造軸組工法を得意としていますが、それ以外の工法に慣れた工務店もあります。設計を設計事務所に頼む場合は、適した工務店を建築士に紹介してもらいましょう。

 

 

設計事務所 家の機能やデザインの具体的なこだわりがあれば設計事務所へ。工事は別の施工業者に発注する。
工務店 設計事務所に家づくりを依頼する場合の施工業者はおもに工務店。設計から受注する工務店もあるます。
ハウスメーカー 設計から施工までまとめて発注できる。大量受注によるローコストはハウスメーカーならでは

 

 

 

 

 

 

工務店か?メーカーか? 施工業者の選び方

注文住宅の工事を担当するのは、工務店かハウスメーカーとなるでしょう。それぞれの長所と短所を知って、自分たちに最適な業者を選びましょう。

 

工務店に設計から頼むとき

すでに述べた通り、工務店への発注は設計を含む場合と施工のみの場合があります。設計から頼む場合、どうしてもこれまでに手がけた家に似た設計になりやすく、それが希望に合っていないときは優れた設計にならない可能性があります。また、設計事務所を通す場合と違って、第三者の立場で工事を監理できませんから、工務店自体の信用度がとても重要になるのです。

 

ハウスメーカーとの付き合い

ハウスメーカーは、大手であれば一応の信用は持てるでしょう。最近はインターネットの普及で囗コミ情報がすぐ広がるので、その辺りはメーカー側も気を遣っています。反対に、中小メーカーには少々の批判は気にせずゴリ押しする業者もいますので要注意です。建て主が接する窓口は建築士や工事監督ではなく、メーカーの営業マンです。たとえば工事が始まって、建て主が現場で監督や作業員に直接指示をするのは基本的にNGです。現場確認は営業マンと一緒に行い、何か指示を出す場合も必ず営業マンに伝えることになります。

 

施工のみ発注するとき

施工だけを依頼する工務店を探すときは、設計事務所が推薦する業者にするのが無難ですが、監理が目が届かなくなります。地域での評判や過去の実績などを参考に自分で選ぶことも考えておきましょう。

 

見積もりが安すぎる業者には要注意

なるべく少ない費用で家を建てたいのは当然ですが、マイホームで「安かろう悪かろう」は絶対に避けるべき。ほかの業者と比べて極端に安い見積もりを出す業者がいたら、それは手抜き工事の前兆かもしれません。気を付けましょう。

 

 

 

 

 

業者選びにも関わってくる住宅瑕疵担保履行法とは

構造計算書偽装で一番問題となったのは、瑕疵がわかったときにローンを抱えた買い主側への保証が満足ではないということでした。それを受けてできたのがこの法律です。

 

10年間の保証がプラス

購入したマンションに構造や耐震性などに重要な欠陥が見つかり、建築業者に保証を請求しても、その業者が倒産しているなど、支払い能力がなければどうすることもできません。そうした問題が起こらないように作られた法律が住宅瑕疵担保履行法で、平成21年10月1日以降に完成した物件は、保険に入るか、もしくは供託金をあらかじめ法務省などに預けている大会社を選ぶかをする必要があります。

 

これにより、何かあっても10年問は保険または供託金で買い主側か守られるようになりました。たとえば、欠陥が見つかったとき、買い主は売り主である業者と保証会社の両方に損害賠償請求をすることができます。

 

保険料負担などの問題が

消費者側にとってプラスになる法律であることは間違いありませんが、ただし、保険料などの負担が増える可能性は否めません。物件によっても違いますが、10万円程度はかかるといわれる保険料を、売り主側と買い主側のどちらが負担するかは、不況の影響もあり難しいところです。また、建築基準法や建築士法もこの違法建築問題で、法律が改正されさまざまな影響が出ています。新築物件の増加で郊外のマンションなどにだぶつきが出ている現状のなか、物件選び、業者選びはますます難しくなっています。いくら法律があっても、メンテナンス面を考えれば、やはり倒産しないしっかりとした業者を選ぶことがポイントになるといえるでしょう。

 

保険付き住宅を購入すると

①保険付き住宅を取得すると、何かあったときに住宅紛争処理センターの無料電話相談をうけることができる。また、弁護士などの専門後の面談相談(予約制)も無料で利用可能に

 

②事業者との間で紛争が生じた場合、全国に52ある指定の住宅紛争処理機関(弁護士会)の紛争処理を利用できる。簡単な手続きと安価な費用で、調停などの手続きを利用できるようになる

 


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