「新築住宅」 vs 「中古住宅」

新築中古

 

【目次】

 

「新築」vs「中古」良いとこ悪いとこ

メリットとデメ

中古住宅は、価格的に安いからと安易に飛びつかすに、本当に買い得かどうかを確かめることが重要です。新築住宅は、構造や材料から間取りまで、なにもかもすべて自分の思いのままにでき、なおかつ新品なので「キレイ」という大きなメリットがあります。一方の中古住宅は、自分の思い通りにするには資金的な問題があり、また当然ながら古いため、ある程度汚れてもいますが、価格的に「安い」というメリットがあります。それらのどちらを選択するかは購入者の考え方次第と言えるでしょう。自動車の購入を例にとるとわかりやすいでしょう。新車ならデザイン・色・性能などすべて自分の好みに合わせることができ、当然ですがきれいで、当面は修理などに余分なお金はかからないでしょう。予算に余裕があれば誰だって新車を買うでしょう。一方の中古車の場合、好みでないところがたくさんあり、妥協しなければいけない部分が多いものです。当然。ある程度汚れていて、整備や修理に余分なお金が必要になります。しかし「人や物を乗せて走る」という機能は十分に満足させているわけですから、「お金がないんだから贅沢は言わない」と考える人は中古にすればいいわけです。つまり、家・住宅という機能に注目すれば、中古住宅でも十分なのです。          

 

値段だけで選べば断然「中古」が断然お得!!

●築後1年で価格は大幅に下がる!!

中古住宅の価格は、一定の価格査定マニュアルによって決定されます。マニュアルによる下げ率は、その住宅の程度や使用されている材料などにより変わってきますので一概には言えませんが、おおよその目安というものがあります。1年を経ると価格は大幅に落ち、新築時に坪単価60万円程度だった家なら、およそ1年で坪50万円前後に下がるのです。40坪2400万円の家なら1年で2000万円になる計算です。これが新築住宅の現実なのです。

 

●新築住宅の付帯設備は査定に含まれない

しかも、新築時は外構工事などの付帯設備にもそれなりの大きなお金がかかるものです。しかし、そういったものは、現実には査定に含まれないので、実質は大幅な下げ率になるはずです。2年目以降は、木造なら1年ごとに坪約3万円ほど下落していくのが実状です。上の例なら、築後2年を経たら坪38万円×40坪= 1520万円となります。3年が経過したら坪36万円×40坪= 1440万円。そして20年で坪2万円×40坪=80万円となります。21年経過すると0円になる計算です。

 

さらには、築後10年以上の中古住宅はあまり人気がないので、査定どおりに売れず、土地代に少し上乗せくらいの値段しかつかない場合も多々あります。ですから、中古住宅を購入するならば、新築時2400万円だったものが築後1年で2000万円になるのですから、『築浅』の物件が一番お得と言えるかもしれません。

 

中古住宅に完璧さを求めてはダメ

悲しい現実ですが、家は中古になった途端に価格が大幅に落ちます。その価格が落ちる理由は、「他人が住んだ家だから」なのです。そして「1年で売るとは家に欠陥や手抜き工事でもあるのか」、あるいは「住宅ローンを払えないほど落ちぶれてしまうとは、家の運気が悪い」などと、あらぬ憶測がさらに価格の足を引っ張るのです。また一方では、「自分の好みの間取りやデザインでもない家にお金を払うぐらいなら、自分で建てる」と考える人もいるでしょう。

 

しかし、そのような考えやうわさのようなものを気にしない人には、かなりおトクで魅力ある物件かもしれません。住宅というのは10年が経過しても、15年経過しても、大抵の場合住むには十分なのです。しかし、そろそろ修繕にお金がかかってくる頃であるのは現実です。とくに1981年には建築基準法が大きく改正されましたので、旧基準法に基づいて建てられた中古住宅の場合、現在の建築レベル水準に家をリフォームしようと思うなら、補修費はかなり高くつく場合が多いので、注意が必要です。

※三井ホームの坪単価

 

 

 

設備・機能に雲泥の差がある「新築」 vs 「中古」

中古住宅の機能

家は昔に比べ大変高機能になり、しかも価格破壊により、建築費は安くなってきています。家電製品や車が日々改良され進歩してきたのと同様に、家はこの+数年間で目覚ましく進歩しました。車の場合、10年前の高級車の馬力や乗り心地を、今では軽自動車が実現しています。家電製品の中でもとくにパソコンなどは、ほんの数年前に数十万円した機種と同等の機能を持つものが、今ではその半額以下の価格で手に入れることができます。

 

法的な規制により安全性が高まった

家もそれら同様、かなり進化しています。具体的に言うなら、以前は室内に使われる建材に法的な規制がなかったため、ホルムアルデヒドなどの有害物質を放散する建材が当たり前のごとく使われていました。しかし今では、その有害物質の放散を防ぐため、厳しい法規制に合格した建材以外は使えなくなりました。また万が一、有害物質が発生したとしても大丈夫なように、24時間機械換気システムの設置が義務付けられています。

 

住宅設備は飛躍的に進歩している

設備的にも、Co2を多量に出し、必ずしも安全とは言いがたいガスコンロに代わり、旧クッキングヒーターのシェアが高くなりました。また、ガスや灯油を燃料とするボイラーに代わり、安全で省工ネタイプの電気温水器、あるいはまた断熱性に優れたペアガラスや防犯性の高いインターホンなどが当たり前のごとく設置されるようになってきています。

 

高機能になったのに価格は据え置き

設備が良くなれば、金額も高くなるのが当たり茯なのですが、技術の進歩とコストダウンにより、建築業界でも価格破壊が起こりました。最近は資材高で上昇気味ですが「機能が増えたのに価格は据え置き」のような状態になっています。住宅のみの価格について言えば、平成10年度の木造軸組の住宅平均工事は、「標準設備の建売住宅は40坪で2000万円(坪50万円)」が相場でしたが、今では同程度の家なら手数百万円(坪40万円ぐらい)で買えます。数年~十数年前に買った人のことを考えれば、今買う人は本当に幸せだと言えるでしょう。

 

予算があるなら新築なければ中古

家の機能が良くなったのに価格は据え置きということから考えると、中古住宅の有り難みが少なくなりそうですが、結論としては次のようになると思います。「予算があれば新築」だけど、「予算はないが、少しでも便利なところに住みたい」といった場合は中古がいいでしょう。中古は便利な場所に比較的安い価格で売りに出されることが多いからです。ただし、便利な土地を確保するつもりで中古住宅を買い、リフォームを考えているという場合、お金のかからない家もあれば、多額なお金がかかる家もあるので注意が必要です。リフォームにお金がかからない家は、柱や断熱材、窓や屋根といった構造部分がしっかりとしている家です。その場合クロスなどの表面だけをリフォームすればいいので、安い費用で仕上がります。しかし、構造部分が十分とは言えない家の場合、リフォームにかなりの費用が必要となるため、しっかりとチェックしておくことが重要です。

 

【新築住宅の「今」と「昔」】
「昔」の新築住宅 「今」の新築住宅
建材 建材ホルムアルデヒドなどを規制する法律がなくシックハウス症候群などが多発した ホルムアルデヒドなどの有害物質を放散する建材の使用を制限している
換気 換気有害物質やC02などがたまり健康に害をもたらすことが多々あった 24時間機械換気装置の設置が義務付けられ換気性能がよくなった
窓主にシングルガラスが使われており断熱性が悪かった ペアガラスが使用されることが多くなって断熱性能が向上した
建築費 高級とは言えない家でも、比較的高価だった 価格破壊により、かなり安くなってきた

※注文住宅の依頼先

 

 

 

新築は地盤、中古は基礎を確認しましょう!!

中古の地盤

住宅のトラブルは地盤が関係することが多い。新築、中古ともに厳しくチェックしましょう。住宅のトラブルの半分以上は地盤沈下と不完全な基礎によるものです。2011年の東日本大震災では、その一種である「液状化」が関東のあちこちで起こってしまいました。地盤が沈下すれば当然基礎が傾きます。そういったトラブルを未然に防ぐために行われるのが地盤改良です。しかし、この地盤改良というものは、昔は大きなビルなどの重量建築物を建てるときだけになされていたもの。業者にもよりますが、住宅に取り入れられるようになったのは1980年代前後からです。行われてぃるものは非常に少なく、逆に1990年以降の住宅では、必要であれば地盤改良が行われているのがふつうです。

 

中古住宅は基礎を確認!!

築後何十年も経っていれば、建築当時の設計図や見積書などの書類は存在しない場合が多いでしょう。ですからその中古住宅が新築当時、地盤改良されたかどうかは、調べるすべがありません。

 

そこで中古住宅では、基礎を見ることが大切になります。もしも、地盤沈下を起こしていれば、必ず基礎にヒビが入っているはずです。ですから、ヒビが多い住宅は要注意です。ただし、基礎は表面にモルタルを塗って仕上げるので、そのモルタルが乾燥収縮し、ヒビが入ることはよくあります。この場合は、基礎の耐力には関係せず、ただ見た目が悪いというだけです。自分で判断できない場合は、建築士などの専門家に診てもらうとよいでしょう。

 

新築は地盤の調査・改良が必須の要件

日本の平地は「沖積層」という軟弱地盤が大方を占めており、地盤調査・改良が行われないというのは、非常に危ういものなのです。たとえて言うなら、布団の上にジュースの入ったコップを乗せているようなものです。地盤調査にはいろいろな方法があり、5万円前後からできますが、家を新築する場合はケチらずに信頼性の高い調査を依頼し、地耐力が低ければ改良することが大切です。地盤改良には主に下記の3つの方法があり、地盤の状態によってどれを施工するかが決まります。

①表層改良工法:深度1~2mほどの浅い部分が軟弱なとき。表層の土にセメント系固化材を混ぜ合わせて、ローラーなどで固めて、良好地盤と一体化させて支持地盤を作る。

 

②柱状改良工法:深度2~8m前後まで軟弱層のとき、下の良好地盤まで水とセメント系固化材を混ぜて注入しながら限り、固めて地中にコンクリートの柱を立てる。硬化までの養生期間を要する。

 

③鋼管杭工法:深度30m前後まで施工可能。軟弱層の下にある強固な支持層まで鋼管杭を打ち込み、基礎を固める。

 

「埋め立て」や「活断層」はダメ!!

言うは易し行なうは難し…なのですが、池・沼・川・窪などの地名はかつて水辺や湿地だった可能性があり、地盤が弱いと見るのかよいでしょう。明らかに埋め立て地とわかっている場所も同様です。こうした地域や、活断層が通っていることが判明している場所(実際には分からない所が多いのですが…)は、可能な限り避けるほうが無難です。

①表層改良工法

土とセメント系固化材を混ぜたものを掘った部分にならし、重機やローラーで地面を硬く堅固にする。

 

②柱状改良工法

水とセメント系固化材を撹拌注入しながら掘り進め、固めてコンクリートの柱を作る。

 

③鋼管杭工法

軟弱地盤の下の支持層にまで鋼製の杭を打ち込み、基礎を固める

 

 

 

お買い得はどっち?「市街地」 vs 「郊外」

郊外と市街

市街地と郊外、どちらをとるかは自分の生活様式に合わせることが大切です。土地を選ぶ場合、市街地か郊外かを決めるのは大事なポイントです。

 

●市街地のメリット・デメリット

市街地のメリットは「駅やスーパーなどに近く、徒歩でも行動しやすい」、「通勤通学が楽」、「近所づきあいが少なく気楽」などがあげられます。一方、デメリットとしては「騒音などでうるさい」、「土地代が比較的高い」などがあります。

 

●郊外のメリット・デメリット

郊外のメリットは「比較的閑静な所が多い」、「比較的土地代が安い」といったことがあり、デメリットは「車がないと不便」、「通勤通学が面倒」などがあります。どちらにもメリットとデメリットがあるため、どちらを選ぶかは自分の考えや行動様式で決めればよいでしょう。

 

「費用」vs「効果」が最大のチェックポイント

●市街地はイニシャルコストが高め

市街地は土地代が高いのですが、「車を所有しなくても済む」などの理由でさまざまなランニングコストを節約することが可能です。郊外の土地を買うよりイニシャルコスト(当初費用)は高めですが、何十年か住むうちにコストパフォーマンスは逆に良くなる場合もあります。

 

●郊外はランニングコストが高め

一方、郊外の土地は比較的安く、イニシャルコストは低めです。「当初の予算が厳しい」という人でも比較的手に入れやすいでしょう。ただし「車の所有経費」、「通勤などにかかる費用」などがかさむため、ランニングコストは結構かかります。一度自分の生活様式に合わせて考えてみるといいでしょう。また近年は、郊外に限らず市街地にも商店街や駅前スーパーなどの廃業に伴う「買い物難民」問題もあり要注意です。

 

「売りやすさ」で比較してみる

「将来、家を売る可能性がある」という人なら、売りやすさというのは大変重要な要素です。その場合、安いからという理由だけで、売りにくいような場所を購入することは絶対にやめましょう。住宅としてだけでなく、他の用途にも使える場合や郊外であっても「駅が近い」、「生活利便施設が近い」などの好条件があれば売りやすいのです。

 

街中の物件は比較的売りやすい

一方、市街地では、駅至近を筆頭に、幹線道路沿い、人気観光地内など売りやすい場所は結構あります。「売りやすい」、「売りにくい」は自分が買う立場となって考えれば、ある程度わかります。また市街地は、店舗に転用できる場合もあり、これなら「売りやすい」と言うことができます。あるいは、売らずに貸し出すということも、視野に入れておくとよいでしょう。

 

【市街地】

●メリット●

・駅に近く買い物にも便利

・通勤通学が楽

・近所づきあいが気楽

●デメリット●

・騒音がうるさい

・土地代が比較的高い

 

【郊外】

●メリット●

・比較的閑静

・比較的土地代が安い

●デメリット●

・車がないと不便

・通勤通学が面倒

※家づくりの基本知識

 

 

 

ライフステージを考慮した物件を選べ!!

中古のライフステージ

自分を含め家族が将来どうなるか不安定な時代だが、できる限り将来を予測しておきましょう。自分の将来を予想することは、住宅を選ぶ際の大切なポイントです。一流の大企業がまさかの倒産をする、ということが普通の時代になってきました。自分の仕事、立場、生活様式がずっと将来においても同じかどうかを考えることがとても大事な時代です。継承の問題も、昔は子供が跡を継いでくれたので、家に多くのお金をつぎ込んでも問題はありませんでした。しかし、現代では、子供が家を継ぐということ自体が少なくなってきています。また、マイホームを建てても、何かの事情で売りに出すという可能性もあります。生涯住む予定で大金を投資し、ローンを支払い続けてきたのに、その予定が狂ってしまうこともあるでしょう。また、転勤などで家を貸し出すにしても、便利なところでないと、なかなか借り手がないこともあります。

 

リタイアまでの自分をシミュレートしてみる

そこで自分の将来をシミュレートしてみましょう。「今と同じ会社に勤めているか」、「収入はどうか」、「子供が生まれたら、あるいは成人したらどうなるか」、「生活様式が変わらないか」などです。今は郊外の会社へ車通勤しているという場合、その周辺で、交通の便は悪いが安い物件を買う場合が多々あるでしょう、しかし将来、「転職し電車通勤になる」あるいは「子供が遠くの学校に通う」といった可能性がある場合は、駅から徒歩圈も視野に入れる必要があるでしょう。また、売る可能性があるのなら、家は特殊なものではなく、万人が住めるような間取りにしておくのも一案です。インテリアにお金をかけても中古住宅の査定にはそれほど影響しません。むしろ、特殊な間取りや過剰な装飾の住宅は売りにくく、買いたたかれてしまいます。

 

人生の転換期で住みやすいマイホームとは?

ある程度年齢を重ねれば、「人生というものは移り行くもの」ということが実感として理解できます。しかし、若いときはなかなかそれが理解できません。永く快適に暮らすためには、ライフステージの変化に柔軟に対応できるマイホームづくりをすることが大切です。たとえば、家族の増減に対応するために変化させやすい間取りにしておくなど、ある程度先を見越した住宅にしておく必要があるでしょう。あるいは、自分自身の高齢化を考慮に入れておくことも重要です。段差や階段の勾配、間口の広さなど、バリアフリーの基本は取り入れておきたいものです。

 

転職などで引越しをする場合、それを機会に家を建てる場合もあります。しかし、その仕事がどうなるかもわからない時代ですから、これなども一定の期間を置いてから家を建てるほうが賢明ではないでしょうか。先を読むことの難しい時代ですが、それでも家族を含めたライフステージが変化する可能性をできるだけ予想していくこと。それが家づくりを成功に導くためのポイントとなるでしょう。

※太陽光発電の虎の巻

 

 

 

周辺環境の取捨選択が大切

中古の周辺環境

生活は環境や立地条件に大きく影響される。周辺環境のチェックは必ずしておきましょう。周辺環境を選ぶ際には、自分がどういう生き方や考え方をしているのかを分析してみることが大事です。たとえば、ストレスの多い職場で働いているサラリーマンなら、休日には何もかも忘れて広い公園を散歩できるような環境が向いているのかもしれません。あるいは、自分のやりたいことで収入を得ており、ストレスの少ない環境にいる人なら、休日でも仕事にプラスになるような刺激のある街中のほうがいいのかもしれません。
このように自分の考えや生き方に合った場所を選ぶことは大変大切なことです。国土交通省が「住環境に対する不満」を調査した結果によると、住環境に求めることとしてあげているのは、子育てのできる環境、治安、利便性、自然とのふれあいなどさまざまです。周辺環境を選ぶには、自分と家族が重視したいポイントを書き出してみることです。それに優先順位をつけていけば、大まかなイメージは見えてくるでしょう。

 

立地に焦点を当てて住宅地を選ぶ

住みたい地域に大まかな目星がついたら、住宅地図と都市計画図を入手しましょう。住まいを取り巻く環境はどうか、周囲の建物の種類と高さはどうか、幹線道路との関係はどうかなどをチェックします。それらは日照や騒音に影響してくる要素です。そして、実際にその場所で暮らす自分と家族をイメージしてみましょう。住環境における利便性は、家族1人ひとりで違ってくるはずです。また、実際にその場を見に行くことも必要です。その場合、昼間だけでなく、夜間、午前中などと、時間帯をずらしてみることが大事。時間帯によっては、まったく雰囲気が変わってしまうこともあるからです。

 

自治体やコミュニティに注目してみる

子育て真っ最中の家庭や高齢者のいる家庭であれば、自治体の施設やサービスの充実度も重要なチェックポイントとなります。同じ都道府県でも、市町村の方針によって子育てのしやすさや高齢者の暮らしやすさが異なるからです。たとえば、都心に近いエリアほど共働き夫婦にうれしい子育てサービスが充実し、児童館や図書館、学童クラブなども充実しています。高齢者と同居であるなら、医療・福祉施設の充実はもちろん、地域の福祉活動も重要なポイントになるはずです。充実した生活を送るには、近隣とのコミュニティ形成も大切です。近隣住民に同世代の人が適度にいるかなども確認しておきたい要素でしょう。こうした情報は、各自治体のホームページでチェックする、直接住人に聞いてまわるなど、積極的に収集することが大切です。

※各ハウスメーカーの家づくり

 

 

 

「いつ」「どこに」マイホームを購入するか?

中古のどこ

家をキャッシュで買えるくらいお金持ちの人なら何歳で建ててもいいでしょう。しかし、多くの人は多額なローンを組まないと家が買えないというのが現実です。土地と家の購入代金に対する支払い方法の考え方には2通りあります。①借りられるだけ借りて支払う。そして、②なるべく自己資金をためてからローンを組むという考え方です。たとえば、土地と家を合わせて5000万円と仮定します。通常、金融機関は総額の2割を頭金として支払える人に、残り8割を貸し出します。 9割とか10割を貸し出すときは、一定の条件がっきます。

 

ローンは多額であればあるほど利息が増える

5000万円の家で、30代で総額の2割である1000万円を貯蓄していると、ローンは4000万円です。返済期間を35年、年利3%とすると、月割り15万3920円になり、利息分として2465万円払うことになります。一方、あと10年辛抱してさらに1000をためたとしましょう。ローンは3000万円となり、年利3%、返済期問を25年とすると、月割り14万2260円となり、利息分は1268万円になります。ローンの額を1000万円下げると、1200万円ほどの節約になるのです。もちろん今現在、多額のアパート代などを支払っている人は、家賃と利子との損得を計算する必要があります。また、貯金する意思のない人は、あえて30代で購入し、強制的に払わざるを得ないという状況をつくってしまうという手もあります。これもまた、自分の経済力や家計の仕切り方に合わせて考えるのが賢明です。

 

希望と現実を近づけるあの手この手

家に対する希望は、人によりさまざまです。たとえば十分なお金はないけれど、高級住宅地に住みたい、大きな家が欲しい、高機能な家が欲しいなど。そのような場合には、以下のような裏ワザを考えるのも一案です。

 

●定期借地権

定期借地権というのは、主に50年という期問を定めて土地を地主から借り、家を建てその期問はそこに住み、50年後に家を取り壊して更地にして返すというものです。数子万円という多額な土地代が不要なため、イニシャルコストをかなり下げることが可能です。しかし、保証金として数百万円、そして月々の地代が数万円かかり、50年後には住む家がなくなってしまうというリスクはあります。

 

●郊外に住む

都市部で仕事をしている人が、その周辺では土地代が高くて希望通りの家が買えないため、郊外に安い土地を買う方法です。通勤時間は長くなりますが、始発電車に乗ってのんびり寝て行くこともできます。また、遠距離であっても交通費を全額負担してくれるような会社なら、なおさら節約率は上がるでしょう。

 

●Iターン・Uターン

地方では過疎対策として、県外からのlターンやUターン組にいろいろな支援を提供しているところが多々あります。安い分譲地を提供したり、定住金○○万円、新築協力金○○万円を援助するなどといったようなものです。どこに住んでも影響しないような仕事をしている人には、とくにお勧めです。

※注文住宅の坪単価の現実

 

 

 

「掘り出し物」物件はどちら?

中古はお得
そうそう簡単に「掘り出し物」はないのですが、「おトク物件」と呼べるものはあり、狙い目でしょう。新築にしろ中古にしろ、住宅の売買はたいてい不動産業者の手にゆだねられています。業者はプロですから、まさか3000万円の価値のある家を2000万円で売るようなことはしませんし、逆に2000万円の家に3000万円の値をつけることもしません。ですから、基本的に「掘り出し物」はないと考えておいたほうが正解です。しかし、業界を裏から見ると「掘り出し物」は存在するのです。

 

相場価格と家の価値は別もの

売りに出される中古住宅に、まず値段をつけるのは所有者です。しかし、不動産・建築業界以外の一般の所有者には、適正相場はわからないもの。そこで不動産業者が相場価格をアドバイスしますが、この相場というのが実はくせ者です。相場というのは、言い方をかえれば「これなら売れるであろう」という予測に基づいた金額で、その家の今現在の価値に基づいたものではないのです。

 

●実際の価値ではない金額をはじき出す

たとえば2000万円の上地に3000万円のAという家があるとします。そしてその 隣に、まったく同じ条件の土地に2000万 円のBという家があるとします。A宅とB宅の違いは仕様や構造です。その家屋の下げ率が新築からある時点で半分になると仮定し、土地は変動がないとします。すると家本体はA住宅が1500万円、B住宅が1000万円になるはずです。土地代は2000万円ですから、A住宅が3500万円で、B住宅が3000万円になる計算です。しかし、現実にはこのような500万円という大きな差はまず出ません。せいぜいその半分の250万円といったところでしょう。その理由は、不動産業者は「売れそうな金額」をはじいているだけであって、「家そのものの価値を評価・鑑定しているわけではない」からです。

 

不動産業者は住宅の構造に弱い

家の査定をするとき、ほとんどの不動産業者は、外観や間取り、使われている材料を見て同程度の物件の相場と比較するだけです。構造(耐久性)がどうなっているかなどを詳しく見る業者はまれです。不動産鑑定士でさえ、構造を見ることはあまりありません。構造を見て判断できるのは、経験豊富な建築士、あるいは技術の高い工務店だけです。先の例で、A住宅が建築士や工務店の目から見て1500万円だとします。しかし、不動産業者が現実に売りに出す価格は1100万~1250万円くらいでしょう。 1250万円だとしても、本来の価値より250万円安くなっているということになります。売主が250万円の損、そして買主が250万円のトクになるのです。

 

構造まで診断してもらい判断する

これが「掘り出し物」とまでは言えないにしても、「おトク物件」と言えるものです。中古住宅を買うのなら、価値の高い構造がしっかりした家を狙うのがお勧めです。ただし、構造を診断することは大変難しいため、素人にはできません。また、ある程度の知識があっても、なかなか確信までは持てないものです。そういった場合は遠慮なく、建築士などの専門家などに頼んでみてください。費用は5万~10万円くらいが相場です。

 

 

 

住宅の識者の意見は???

 

 

 

 

 

新築か中古かで変わる資金計画

新築か中古かで資金計画は、かなり違ってきます。現在、住宅金融支援機構では、直接的な個人融資はほとんど行っていません。ただし、特殊な形ですが東日本大震災や広島県の大雨、台風等での被災者の方が建築するための「災害復興住宅融資」や、地すべりや急傾斜地の崩壊による被害を防ぐための家屋の移転や建築または購入を支援する「地すべり等関連住宅融資」はあります。地すべり等関連住宅には、他に「土砂災害関連住宅」と「密集市街地関連住宅」があります。これらの申し込みには、市町村長の証明書や勧告書の写しなどが必要となります。なお、サラリーマンが入る財形住宅融資はまだ健在ですから、やや安心材料といえます。ということで、支援機構の融資があればかなり心強いのですが、残念ながら当面の新築への個人融資の復活は望めそうにありません。資金計画の設計にはより綿密さが必要となってきました。

 

中古住宅の資金計画を練る

中古住宅の購入を検討している方への、財形住宅融資の「リ・ユース住宅購入融資」はありますが、支援機構の直接的な個人融資はありません。しかし、支援機構では高齢者向けの「バリアフリーエ事」か「耐震改修工事」を行う場合のみ、「リフォーム融資」が受けられます。ただし増改築工事や修繕・模様替え工事だけではダメなのです。民間銀行融資は、違法建築でなければ誰でも借りられますが、金融機関によっては中古住宅については返済期間に制限を設けることも…。月々の返済負担に関わることなので要注意です。

 

返済軽減のためのあの手この手を

ふつうの買い物は、代金支払い=品物受け取りとなりますが、そうは単純ではないのがマイホームという買い物です。

 

つなぎ融資も考える

全額現金で払える方は別として、大概の人は融資を必要としますが、融資を受けるためには新しく買った家を担保にしなくてはなりません。新築分譲住宅を販売業者から購入する場合、業者がローン手続きを代行し、融資決定→引渡しとなるのが一般的です。しかし土地に建てる注文住宅や個人売買による中古住宅は少し注意しなければなりません。例えば注文住宅の建築費は一般的に、契約時、上棟時、引渡し時などに分けて支払いますが、住宅ローンは原則として、工事が始まり現場審査が通らなければ中間金が下りず、完成後登記が済んで資金受け取りが完了します。しかし、業者への支払いとタイムラグがあるため、金融機関から別途「つなぎ融資」を受けなければ払えません。当然、手数料や印紙税、利息がかかります。このつなぎ融資、多くのフラット35は利用できないので要注意です。

 

ゆとりある返済を考える

ローン返済は長期に渡るものですから、新築か中古かを熟考することが重要です。資金計画も定年後の返済額を減らしたいなら、必要な資金をフラット35とフラット20の2つに分けて借り、20年以降の返済を軽減する方法があります。ただ、それぞれの借入れに別手続きが必要で、手数料などの費用も1つに比べて多くかかります。また、返済総額は少なくても20年間は2つ分返済するため、当然1つの借入れより返済額が上がります。返済期間を長くするなら「親子リレーローン」などもありますが、まず新築か中古かを基準に考え、自分の身の丈にあった返済計画を立てることが大切でしょう。


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