マイホームの税金【2020~2021】

家の税金 いろいろ

 

マイホームの税金には優遇制度がある

家の税金 優遇

 

マイホーム取得には、購入代金以外の様々な支出があります。その中でも大きな割合を占めているのが税金です。税金には取得する際に納めなければいけないものと、取得後に納めなければならないものがありますので、どの段階でどういった税金がかかってくるのか把握をして準備しておくことが大切です。

 

また、高価な買い物となるマイホームの購入には、税金の軽減措置や控除制度なども用意されています。すべての税金について手続きが必要なわけではありませんが、優遇措置を受けるには自分から申請を行わなければいけないものもありますので、制度自体を知らなければその恩恵を受けることもできずに終わってしまいます。自分が利用可能な優遇措置等を事前に把握しておき、後から後悔しないようにしておきましょう。特に、住宅ローン減税を受けるには、所得税の確定申告を行う必要があるため、忘れないように注意しておきましょう。

 

税金の納めるタイミングと種類

家の税金収める

【建築請負契約締結】

●印紙税

売買契約や工事請負契約書、住宅ローン契約書(金銭消費賃貸契約書)にかかる。軽減措置がある。

 

●消費税

法人から購入する場合は建物代金に、仲介業者が入る場合は仲介手数料にかかる。土地は非課税。

 

●贈与税

親や祖父母から住宅資金を援助してもらった時に支払う。夫婦間贈与の特例がある。一定年齢以上の父母から援助や贈与があったときには、相続時精算課税制度を利用することが出来る。

 

【工事着工完成・引き渡し・表示登録】

●登録免許税
引き渡し時は所有権の保存登記(または、移転登記)ローン契約時は抵当権設定登記にかかる。軽減措置がある。「フラット35」は平成21年4月1日以降の抵当権設定登記申請をすると課税、財形住宅融資は非課税。

 

【住宅ローン契約】

●印紙税
●登録免許税

 

【入居後】

●不動産取得税
不動産を取得したことにかかる。軽減措置がある。売買だけでなく、交換、贈与も課税対象になる。毎年1月1日

 

●固定資産税・都市計画税

どちらも毎年1月1日に所有している不動産にかかる。軽減措置がある。

 

 

消費税・印紙税

家の消費税

消費税とは

マイホームを購入するときの消費税は、建物部分にのみ発生します。ですので、土地部分に関しては、借地権にも消費税はかかりません。また、建物部分にかかる消費税についても、売主が個人の場合にはかかりません。仲介業者から購入する場合には、仲介手数料に消費税がかかりますが、これは購入時にあらかじめ消費税込みの金額を支払うため、手続等は不要です。

 

住宅の購入を考えていらっしゃるのであれば、消費税の動きは必ずチェックしておきましょう。例えば、5,000万円の一戸建て(土地が3,000万円、建物が2,000万円の場合)を購入すると、建物部分にかかる消費税は、「8%」なら、160万円ですが、「10%」になっていた場合は、200万円に大幅に金額が増えてしまいます。購入するタイミングが消費税の切り替えのタイミングと同時期になりそうな場合は、その辺りも考えて購入するようにしましょう。

 

印紙税とは

収入印紙を貼る必要がある文書を課税文書と呼びます。印紙税の手続きは収入印紙を課税文書に貼り付け、割り印を行うことで終了になります。印紙は文書ごとに貼付が必要ですので、同一の契約書であったとしても、3通あるのであれば3通ともに印紙が必要になります。また、複数の金融機関とローンを結ぶ場合、そのたびに印紙税がかかることを覚えておきましょう。印紙を貼らずに納付を怠ると、印紙税法により、貼るべき印紙額の3倍を支払う過怠税が課せられるので注意が必要です。また、印紙には割り印が必ず必要になり、割り印がない場合も印紙額面相当の過怠税がかかります。

 

マイホームに関わる主な課税文書

・金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)

・請負契約書(建築工事の契約書、設計契約書など)

・工事注文請書

・売買契約書

・売渡証書

・領収書(50,000円未満は非課税)

 

 

登録免許税

登録免許税は不動産の登記をする際にかかる税金です。不動産登記は司法書士に一任するのが一般的とされているため、登録免許税は登記費用として司法書士への報酬に含めて清算します。なお、昔は非課税であった「フラット35」の抵当権設定登記は、平成21年4月1日以降、課税対象となっているので注意しましょう。

 

軽減税率の適用条件

登記の申請書に住宅所在地の市区町村長の証明書(住宅の床面積が50㎡以上であること等の一定の要件を満たす旨の証明)を添付の上、新築又は購入した場合は取得後1年以内に登記を受けなければなりません。※現在の軽減税率の適用期間は平成31年3月31日まで(もしくは平成32年3月31日まで)です。適用される条項により期間が違いますので注意して下さい。

 

登録免許税の税率

新築

土地の所有権移転登記

【固定資産税評価額の2.0%(軽減措置の場合は1.5%)】

 

建物の所有権保存登記

【固定資産税評価額の0.4%(軽減措置の場合は0.15%)】

 

中古

土地の所有権移転登記

【固定資産税評価額の2.0%(軽減措置の場合は1.5%)】

 

建物の所有権保存登記

【固定資産税評価額の0.4%(軽減措置の場合は0.15%)】

 

 

不動産取得税

不動産を取得するとかかる税金になります。不動産取得税は、課税評価額に税率をかけて算出されますが、平成30年3月31日までに取得をした不動産については、軽減税率の3%が適用されます。また、基準を満たした不動産であれば、建物は評価額からの控除、土地は不動産取得税からの控除が受けられます。こういった軽減措置を受けるためには、登記後に都道府県の税事務所・支庁から送られてくる「不動産取得税申告書」に記入を行い、必要な添付書類を添えて、自治体で定められた期間内に提出をする必要があります。

 

不動産取得税の軽減措置

新築または、増改築で、床面積が50~240㎡の物件は評価額から1,200万円が控除になる。認定長期優良住宅の場合は、1,300万円が控除になる。
中古住宅は床面積が50~240㎡で、以下の①~③に当てはまる場合、築年数により100~1,200万円が控除になる。

①木造は築20年以内、非木造は築25年以内
②昭和57年1月1日以降の建物
③耐震基準に適合している

住宅用地は次のどちらかに該当する場合、不動産取得税額から①か②どちらか高い額を控除できる。

○土地の取得前1年以内または取得後3年以内に軽減措置が受けられる住宅を建設
○土地の取得前1年以内または取得後1年以内に自己居住用の軽減措置が受けられる中古住宅を取得

 

①45,000円
②土地1㎡あたりの評価額×2分の1×住宅の床面積の2倍(最大200㎡)×3%

 

 

固定資産税

固定資産税とは、所有する不動産(土地と建物両方)にかかる市町村税(東京23区の場合は都税)です。毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている人に、自治体から納税通知書が届き、その通知書で納付を行います。そのため、年の途中で売却をした不動産であっても、納付義務が発生します。不動産の引き渡しがあった年は、固定資産税と都市計画税を売主と買主で、按分(比例配分)して負担することがよくあります。なお、居住用の不動産(建物と土地)には軽減措置があります。

 

固定資産税の算出法

課税標準額(原則として固定資産課税台帳に記載された評価額)×1.4%(標準税率)

 

固定資産税の軽減措置

【住宅用地について】

・敷地面積のうち200㎡以下の部分課税標準額を評価額の6分の1に軽減

 

・敷地面積のうち200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分課税標準額を評価額の3分の1に軽減

 

※このほか負担水準に応じてなだらかな税負担の調整措置が講じられる

 

 

贈与税

贈与税を軽減するための対策

贈与税の基礎控除

1月1日~12月31日までの1年間で、贈与された合計金額が110万円以内であれば、贈与税が控除されます。複数の人から少しずつ贈与された場合でも、合計金額が110万円を超えると控除の対象にはならないので注意してください。

 

贈与税の非課税制度

両親または祖父母から住宅取得のために資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たしていれば、平成32年3月31日までは、一般的な住宅で700万円まで、省エネ・耐震性・バリアフリー性の高い住宅で1,200万円までが非課税となります。平成32年4月以降も一定の期間別にそれぞれの非課税額が減額されます。

 

贈与税の配偶者控除

婚姻期間20年以上の配偶者から、マイホーム取得のための現金(またはマイホーム)を贈与された場合、贈与財産価格から最高2,000万円を控除することが出来ます。夫→妻、妻→夫、どちらの贈与でも適用可能ですが、同一の配偶者からは生涯に一度しか使えません。また、複数回に分けることもできません。なお、「婚姻期間20年」というのは、入籍した日から贈与のあった日までの期間になります。

 

 

都市計画税

都市計画税は、市街化区域にある土地と建物に課税される市町村税(東京23区の場合は都税)です。市街化区域にマイホームを持つ人は、固定資産税と都市計画税の両方を納税することになります。
固定資産税と同じように、毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている人に、自治体から納付のための納税通知書が届きます。居住用の土地のみに軽減措置があります。

 

都市計画税の算出法

課税標準額(原則として固定資産課税台帳に記載された評価額)×税率(最高で評価額の0.3%まで)

 

都市計画税の軽減措置

【住宅用地について】

敷地面積のうち200㎡いかの部分課税標準額を評価額の3分の1に軽減

 

敷地面積のうち200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分課税標準額を評価額の3分の2に軽減

 

※このほか負担水準に応じてなだらかな税負担の調整措置が講じられる。

 

【都市計画税が必要な市街化区域】

都市計画法では、原則1万人以上の人口で、商工業事業への従事者が50%以上など一定の要件を満たす地域を都市計画地域とし、それ以外を都市計画区域外としています。

 

都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つに分けられており、一般に住宅の建設が認められているのが市街化区域です。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域か、今後おおよそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域で、12の用途地域に分けられます。

 

 

贈与税と相続時精算課税制度

贈与税を軽減するための対策

●使用貸借による贈与

親の土地を無料で借り、そこにマイホームを建てる使用貸借は贈与とはみなされません。親名義のままですので、贈与税が発生しないというメリットがありますが、将来相続をするまで財産として確定されません。また、相続時に相続税の対象になるというデメリットもあります。

 

●負担付贈与

負担付贈与はマイホームを贈与する代わりにローンを背負ってもらうなど、財産に債務をつけて贈与するものです。言い換えると、不動産を債務残高で買ったことになります。不動産の価値(取得価格ではなく時価)が債務を大幅に上回ると、差額に贈与税が生じることもありますので、注意して下さい。控除や軽減税率などの特例は適用されません。

 

●相続時精算課税制度

65歳以上の両親からの贈与について、2,500万円の特別控除が適用になる制度です。住宅取得については両親の年齢の制限はありません。また、20歳以上であれば孫への贈与も可能です。この期間内は、2,500万円までの親からの援助は、すべて控除され非課税となりますが、相続が発生した際に、それまでの贈与分を合わせた財産に課税されることになるので、注意してください。贈与を受けた翌年の2月1日から3月13日までの間に、贈与税の申告書に相続時精算課税制度を選択することを記入して税務署に提出することで適用されます。一度制度を適用すると、その贈与者からの贈与は、相続が発生するまで相続時精算課税となります。

 


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