【頭金】20%は必要!【自己資金】

頭金の基礎

頭金が必要なのにはきちんと理由がある

住宅ローンを組むときによく聞く言葉のナンバーワンが「頭金」「自己資金」。では、頭金とは一体何なのでしょうか。また、どのくらい必要なのでしょうか。

 

 

頭金・自己資金の用意が前提のローンも

頭金・自己資金は、住宅を取得するときに先に払う一時金のことです。普通はそれまでに貯蓄したお金で払うため、自己資金ともいわれます。 「頭金ゼロで買える」といったうたい文句の広告を見かけることがあるように、頭金がなくても住宅購入は可能です。フラット35も建築費や購入費の全額を借り入れられるようにもなりました。しかし、ローンによっては限度額が決まっていて、頭金が必要な場合も多いので覚えておきましょう。

 

 

返済金額はなるべく少なめに

ただし、建築費や購入費の全額を借りられるからといって、自己資金ゼロでは当然借入金額が増えます。すると、最初は返済の支払いが楽でも、払わなかった頭金の分にさらに利息がかかり、結局は返済額が増加します。つまり、頭金を少しでも多く先払いするほうが、利息が抑えられて総返済額は安くなるのです。

 

 

頭金・自己資金は総費用の20~30%

注文住宅の設計料や、登記などの諸費用、さらに住宅ローンを組むための手数料や保証料などは融資の対象外です。当然その分は自己資金での支払いになります。また、新築の家に入居するに当たり、誰でも新しい家具やカーテンなどをそろえたくなるものです。いくら頭金0円で買えるといってもお金はあって困るものではありません。自己資金は購入費・建築費の20%から30%用意しておくことが理想です。

 

頭金・自己資金が貯まる前に借りるほうがいい場合も

金利が上昇し続けているときは、借り入れが遅くなるほど返済額は増えてしまいます。利息分の返済額が、貯めた頭金の金額を超えたら逆効果。親の援助などが望めないなら、全額をローンで支払う決断が必要です。

 

 

頭金が20%必要な理由!!

【費用の全額が借りられない可能性がある】

年収制限で全額借り入れ不可かも!?

フラット35で建築費や購入費の100%までローンを組めるようになったと言っても、年収制限で借りられる額は決まっています(年収に占める年返済額の割合が年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下)。年収によっては全額ローンを組むことが不可能な場合も多いのです。

 

 

たとえば、年収300万円の場合

 

 

年返済額は90万円 (月額75,000円)

 

 

35年ローン、年3.5% (元利均等返済)

 

 

借りることができる限度額は1814万円

(フラット35の場合)

 

 

2000万円の物件は買えない!!

 

 

建築費、購入費以外にもお金がかかる!!

2000万円のマンションを購入するにあたり、2000万円全額のローンを組めたから、自己資金はゼ囗でいいというわけではありません。登記手数料や保証料、保険料もかかりますし、引つ越しにまつわるさまざまな経費も馬鹿にはなりません。マイホーム購入にはいろいろお金がかかるものなのです。

 

建築費、購入費以外にかかるお金

・登録免許税、取得税などの税金

・火災保険、地震保険などの保険料

・住宅ローンを組むときの手数料や保証料

・引っ越し費用

・家具や調度品の費用

・借り住まいの費用(建て替えの場合)

など

住宅価格の1割程度は別途必要に!!

 

 

 

注文住宅の自己資金 3つのポイント!!

住宅資金の基本になる3つのポイントを知っておきましょう。まずは自己資金の割合です。フラット35など建設費の100%まで融資する住宅ローンの登場で、最近では頭金10%でも購入が可能です。しかし、戸建住宅を新築する場合は、支払い時期の関係もあり、自己資金10%というわけにはいきません。総費用の20~30%程度いを用意するのが望ましいといわれています。

 

 

最も有利な手段は財形貯蓄

頭金を貯めるとき、ほかの預金と|司じように銀行の定期預金などに預けたとしても、まだまだ低金利時代なので効率的ではありません。しかし、いくら利回りがよくても、元本保証のない金融商品は元本割れのリスクがあるので問題外。投資に失敗して元本が減れば、資金計画が大きく崩れてしまいます。また、よい土地や物件が見付かったときにすぐ換金できないと困るので、長期問の預け入れが必要な金融商品も避けましょう。自力で貯める場合に最も効率的なのは、財形住宅貯蓄です。財形貯蓄の用途を住宅資金に限ると、550万円まで利子が非課税になるメリットがあります。

 

さらに財形貯蓄があれば財形住宅融資が利用できます。必ず財形住宅貯蓄でなくてもよく、一般財形貯蓄や財形年金貯蓄でも資格ありです。足りないときは援助も考えて頭金を貯めるのが難しいとき、両親や祖父母に援助してもらうのも一つの手段です。贈与された資金には通常なら贈与税がかかりますが、目的が住宅取得であれば特例があります。親からの援助に限れば、「相続時精算課税制度」を利用して3500万円までは贈与時に非課税になります。本来の特別控除額2500万円に、マイホーム資金の贈与なら1000万円がプラスされるのです。ただし、非課税なのは一時的なことで、後年親の財産相続をするときに、金額を調整して課税されます。

 

 

自己資金を貯める裏技「財形住宅貯蓄」!!

自己資金をつくるには財形住宅貯蓄が有効です。フラット35と併用も健闘しましょう。自己資金をつくるのに有効な手段のひとつが「財形住宅貯蓄」。勤務先の企業がこの制度を用意していて、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上積立を続け、残高が50万円以上あれば財形住宅融資を利用することができます。

 

財形住宅融資には、勤務先を通して申込む財形転貸融資、住宅金融支援機構の財形住宅融資があり、機構の場合、融資限度額は財形貯蓄残高の10倍(最高4000万円)となっています。比較的低金利で、5年ごとに金利が見直される5年固定金利制のため、安定した返済をすることが可能ですし、借入れ時の融資手数料や保証料が不要になります。また、フラット35と併せて利用することが可能なうえ、夫婦それぞれで申込むこともできます。フラット35と併用すれば、長期固定金利の安心感と低金利のメリットを組み合わせた資金計画も可能となります

 

【財形住宅貯蓄の特徴】

概要 動労者が住宅を取得する目的で、給料や賞与からの天引きによって資金を積み立てるもの
取扱機関 金融機関等
積立方法 事業主を通じて給料から天引きで預入をする
積立期間 5年以上
申込条件 1人1契約 契約締結時に55歳未満の勤労者であること
メリット 利子課税が550万円まで非課税(ただし.財形年金貯蓄と合算して)「財形住宅融資」が低金利で利用できる
備考 550万円以上での課税扱いも可能(ただし、全額20%の課税扱い)転職した場合は、転職後1年以内に転職先の事業主を通して申し出れば、転職先の財形住宅貯蓄に移し替えて継続することができる住宅の取得や増改築等の頭金に充てる場合を除き、払い出しをしないこと(住宅取得以外の払い出しについては、5年間さかのばつて、利息の20%が課税される)

 

配偶者の親に受けた援助は課税される?

家が夫だけの名義だと、妻の親からの贈与には税金がかかります。しかし、出資比率に応じて、共有登記をすれば非課税に。つまり、双方の親から最大で合計7000万円まで非課税で贈与を受けられるのです。

 

今すぐに自己資金を増やす方法を探ってみる!!

自己資金は自分でこつこつ貯めるだけでなく、両親などに援助してもらう方法も健闘しましょう。その際、贈与の特例制度を知っておけば節税も可能です。

 

ただし、贈与分を相続財産に加えて相続税を計算されかのでヽ利用に際しては税理士などに相談しましょう。また、平成31年12月31日までに限り、両親だけでなく祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合でも一定金額までは贈与税がかかりません。たとえば平成24年中であれば毎年の基礎控除額110万円を加えた1800万円まで、相続時精算課税を選択した場合には4000万円までが非課税になります。

 

さらには、親から資金を借りるという方法もあります。親からの借金でも、他の借入金の返済などを含めて収入的に十分返済可能な状況で、返済の事実があれば借入金として認められます。

 

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