土地選びの注意点!!

家 土地選び

注文住宅は土地選びが重要!!

注文住宅では、立地のよさがウリの都市型マンションに比べれば多くは望めませんが、最低限の立地条件はクリアしたいものです。おもなポイントを解説します。

 

 

「あるといい」ものが近いかどうか?

まずは「プラスなものが近くにあるか」をチェックします。鉄道の駅やバス停などの交通施設、スーパーやコンビニ、クリーニング店、日用品店といった商業施設、公園や市区町村役場、交番などの公共施設がそれぞれどの辺りにあるか調べてみましょう。大人が普通の速さで歩くと、1キロを歩くのにだいたい15分かかります。個人差はあると思いますが、このくらいが徒歩圏の目安になるでしょう。

 

 

嫌悪施設の有無を調べる

次に「マイナスなものが近くにないか」のチェックです。たとえばゴミ焼却場や工場が近くにあると、ニオイや排煙だけでなく収集車や作業車が通る騒音も避けられません。また近年は、高圧線から出る電磁波が近隣住民の健康に悪い影響を与えているという報告も増えてきています。これらの施設は社会的な生活基盤としてはもちろん必要なものですが、あえてその近くの土地を選ぶ必要もないのですから、少なくとも有無の確認はしておきましょう。

 

予算が無尽蔵にあるなら別ですが、実際には、プラス要素だけでマイナス要素はゼロ、という土地はほぼありません。これから電車通勤生活が長く続くのなら最寄り駅までの距離は重要ですし、定年後の夫婦なら緑の多い土地が暮らしやすいかもしれません。自分たちにとっての優先順位を考えて、いい意味での妥協を心がけましょう。

 

 

広告の記載は必ず実際に行って確認を

「近隣にスーパーあり」と書いてあっても、歩いて10分以上かかる場所に小さな生活雑貨店が1軒あるだけかもしれません。自分で実地確認をすればだまされずに済みますし、その業者の信頼度も判断できます。

 

 

土地の売買価格はどのように決まるのか

土地価格

毎年、国や地方自治体が発表する基準地の公的な価格がよく話題になりますが、実際に朱蒙住宅用地の土地の値段を決めるのは、売り主と買い主の交渉です。

 

 

国や自治体などが決める価格

土地の価格を決める目安として、四つの公的な価格があります。「公示価格」は国土交通省が発表するもので、国が公用地を買い取るときに価格を決める判断材料となり、またほかの公的価格もこの公示価格を基準の一つにしています。「基準地価」は都道府県が算出する公的地価で、国の公示価格とほぼ同じ意味合いのため、地価の変動を知ることができます。「路線価」は国税庁が発表する地価。相続税や贈与税の評価基準になるもので、公示価格より2割ほど低い額になることが多いようです。「岡定資産課税評価額」は不動産に課税される固定資産税の課税基準となる額で、公示価格から3割前後低い額になるケースが一般的です。

 

 

当事者間の交渉で最終決定

このようにいろいろな公的価格がありますが、実際の売買が公的価格通りに行われることはまずありません。売買価格の相場を決めるのは実際の取引、つまり売り主と買い主の交渉なのです。たとえば公的価格より大幅に高い値段が付いた土地でも、買い手に事欠かないような状況なら、それが実際の相場となります。

 

 

値引き交渉は可能?

購入希望者の多い好条件の土地が公的価格より大幅に高くても売れるということは、逆にいえば不人気な土地には値引き交渉の余地があるということです。売れ行きが悪く、同じ場所で何区画も売り出しているような土地なら、強気に出てみてもよいでしょう。

 

 

目安になる4つの公的価格

公示価格

国土交通省が毎年1月1日現在で調査する、標準地の1㎡当たりの価格。実際に調査するのは国交省から依頼を受けた全国の不動産鑑定士で、4月の官報で公表

 

基準地価

都道府県が基準地の価格を毎年フ月1日現在で調査し発表する。公示価格と同じ公的な地価なので、地価が半年でどう変動したかの目安としてよく用いられる

 

路線価

国税庁が7月1日現在で調査、翌年1月に発表(路線価図の一般公開は5月)。公示価格と実際の取引、識者の判断を総合し、相続税や贈与税の評価基準となる

 

固定資産課税評価額

固定資産税の課税基準となる地価。固定資産評価基準に基づいて、各市町村が算出する。3年ごとに見直され、近年と今後の該当年は平成18年、21年、24年

 

 

 

土地の「歴史」を登記簿で確認しよう

土地 登記簿

土地の購入は、ときに家そのものより高い買い物になります。どんな土地なのか、本当に買うべき土地なのかをしっかり見極める必要があります。

 

登記簿で土地の素性を調査しましょう!!

土地の履歴は登記簿でチェックできます。登記簿はその上地を管轄する登記所(下部参照)に保管されており、自由に閲覧できます(コピーも可)。土地の登記簿は大きく三つの要素からなり、まず「表題部」に所在(住所)や地目(土地の用途)、地積(面積)などが書かれています。特に地積は実際に計測した面積と数値が違う場合があるので、必ず確認しましょう。

 

続いて、これまでにその土地を所有した人が記載されている「甲区」を見ます。年月日や所有権の移転理山が書かれているので、頻繁に所有者が代わっている土地は「何か問題があるのかも?」と推測できるわけです。最後に「乙区」は、所有権以外の権利についての記載です。おもなものは借地権や地上権(借地権の一種。借り主の権限が強い)、抵当権など。抵当権が設定されている土地は、債権の残額を確認したうえで慎重に購入を検討しなければなりません。

 

どんな土地が理想的?

登記簿からわかる「いい土地」とは、ひとことでいえば「ややこしい部分がない土地」ということです。たとえば、地目と現地の様子が一致しない、地積と実測面積が違う、所有権以外の権利が数多く記載されている、見慣れない名前の権利が書かれている、など。こういう「ややこしい部分」がある土地は、すべての事情をはっきりさせて、納得したうえでその土地を買うかどうかを判断すべきです。

 

登記所と法務局の違いは?

呼び名が違うだけで、意味する機関は同じです。登記事務は法務省の下部組織である法務局・その支局・出張所で取り扱いますが、これらの機関を登記法上で「登記所」と呼びます。

 

 

 

土地がどんな状態かをチェックしよう

土地のチェック

いくら「南東の角地」でも、地盤が弱かったりいびつな形の土地だったりしたら好条件とはいえません。確認したいおもな条件を見てみましょう。

 

地盤の強さを確認しよう!!

最も人切なポイントは安全性です。安全性とは、つまり地盤がしっかりしている上地かどうか。長年、宅地として使われてきたのならいいのですが、新しく開発された土地には注意が必要です。地盤の弱い例としてまず挙げられるのが埋め立て地です。水分が多いほど土壌は不安定になるので、埋め立て後、数年しか経ってない土地は危険です。それから、傾斜地を盛り十(土を盛って平らに固める)した宅地も要注意です。もとの地面の下まで深く基礎を打だなければ、建物をしっかり支えることができないヶ-スも多いのです。

 

 

現地で土地の形を確認

注文住宅を建てるうえで重要なのが、その土地の形。正方形や長方形などの“普通の四角形”が理想ですが、なかには極端に細長い、一部がへこんだといった特殊な形もあり、何かと設計の障害となります。公図(登記簿に添えられている区画図)や地積測量図を確認するのはもちろん、実際に現地で敷地の境界線をチェックしましょう。

 

 

日当たりは将来も見越して

生活環境としては、どの方位の道路に接しているかがポイントになります。これはおもに日当たりの問題で、最も弱い北向きと西口しか当たらない西向きは不人気。逆に朝日が当たる東向きと最良条件の南向きは人気も価格も高まります。ただ、北向きがすべてNGというわけではありません。敷地面積が広ければ、南側に庭を取ることで日当たりを確保できます。

 

 

 

土地を買わずに借りる「借地権」の基礎知識

注文住宅は建てたいけれど、土地を買うほどのお金はない……という人の強い味方が借地権です。内容によってさまざまな種類の借地権があります。

 

借地権とはどんな権利か

借地権とは文字通り「借りた土地に対する(借り主の)権利」で、平成3年に施行された(以後数回の改正あり)借地借家法により規定されています。マイホームの取得に関係するのは「建物所有を目的とする借地権」で、地上権と賃借権に分かれますが、一戸建て住宅の借地権はほとんどが賃借権となっています。賃借権は建物を売ったり人に貸したりするときに地主の承諾が必要です。

 

 

マイホームに関係するのは?

上記の分類とは別に、借地権は「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。普通借地権は規定の年数ごとに契約更新が可能ですが、最近のマイホーム用の借地権は一般的に「定期借地権」です。そのなかでも一戸建て住宅では「一般定期惜地権」が多く、50年以上の期間で契約します。期問が終われば建物を取り壊して更地にし、地主に返還しなければなりません。もう一つの「建物譲渡特約付き借地権」は、土地を返すのは同じですが建物を地主が買い取るという違いがあります。

 

 

特約事項に気を付けて

借地権付きの住宅は、当然ながら上地購入代金がかからないので買いやすい価格帯ですが、契約時には確認すべき様々な条件があります。そのなかで、最も気を付けたいのが特約事項です。借り主が不当に不利となる内容が盛り込まれていないか、念人りにチェックしてください。

 

 

マンションにも借地権がある?

マンションの土地は各入居者で共有することになりますが、所有権ではなく惜地権のこともあります。また、一戸建てに限らずマンションでも一般定期借地権のケースがあるので、契約内容を確認しましょう。

 

 

 

特に気を付けたい!!土地選びの注意点!!

 

◆道路の幅【みなし道路・セットバック】

 

接する道路の幅によって、敷地として使えない面積も出てきます。都市計画区域内の土地では、幅4m以上の道路に2m以上接していなければ、建築物の敷地として認められません。これを「接道義務」といいます。

 

しかし、実際の道路の幅員(道路の幅)は4m未満も多くあるため、建築基準法では、幅員4m未満の道路でも、特定行政庁(市町村長または都道府県知事)が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。これを一般に「2項道路」(または「みなし道路」)と呼んでいます。2項道路に面する敷地に建物を建てる場合には、原則として道路中心線から2m後退した線を道路と敷地の境界線として取り扱うことになっています。つまり、自分の敷地でも、道路中心線から2m以内の部分は敷地面積に入れずに、建ぺい率や容積率の計算を行うことになります。これを「敷地のセットバック」といいます。ほかにも、周辺状況によって敷地の境界線が変わることも。また、すでに建物が建っていても接道条件が満たせないため、建替えができないケースもあるので確認が必要です。

 

 

「旗竿敷地」「袋地」は要注意!!

旗竿敷地、袋地はデメリットを知つたうえで購入を検討をしましょう。路地状部分だけで道路に椄しているのが「旗竿敷地」です。奥まった静かな環境という長所もありますが、路地状部分の幅や長さによっては駐車場を取れなかったり、敷地面積の割には有効なスペースが狭い非効率的な土地です。条例などによって厳しい規制が掛けられる場合もあります。下の図のように道路に接する部分のない敷地は「袋地」といいます。土地Cは道路との間の隣地Dの一部を通行する権利をもっており、この権利を囲繞地通行権といいます。しかし、これは袋地にとっての必要最低限の通行を確保するための権利でしかなく、袋地Cに建っている建物を、囲繞地通行権による建替えを主張することは原則できません。

 

なお、建物を建てるときの建築確認申請では、敷地は必ずしも土地の所有権と一致していなくても認められます。旗竿敷地や袋地敷地の新築や建替えのために道路に面する隣接地の一部を申請用に貸すことがありますが、将来、隣接地で建替えるとき、貸した部分を建築敷地にできなくなるので注意が必要です。

 

 

当サイト独自の『土地購入のチェックリスト』

周辺地域の環境を確かめる際のチェックリストを活用してください。周辺の環境といっても、いろいろな要素が複合的に影響しあっているのですが、主な要素としては、

 

①交通利便性

②生活利便性

③地域の将来性

④子育て・教育環境

⑤住環境

⑥行政サービス・生活インフラ

 

などが挙げられます。それぞれの項目で確認しておきたい具体的な要素を、左頁のチェックリストにまとめました。購入する土地を選ぶ際に活用してください。

 

土地選びはその土地が気に入るかどうかの第一印象が大切ですが、やはり、実際に購入するかどうかとなれば、周辺の地域を歩いてまわって、周辺環境を直接目で確かめたり、通勤経路を実際の通勤時間帯に実体験したり、市町村の役所に出向いて行政サービス内容を確かめるといった作業が不可欠となります。一度ではなく、曜日や時間帯を変えて何度か現地を訪ね、周辺環境も含めたチェックをするようにしましょう。

 

 

土地購入は専門家の意見も重視しましょう!!

敷地と地盤の状況を、できれば専門家に確認してもらいましょう。当サイトではコンサルティングも行っています。敷地は、接道状況のほかにも日照、通風、前面道路や隣接地の状況、敷地の形状や地形、広さ、地盤の状況、法規制の状況など多面的に検討を行う必要があります。下のチェックリストに整理しましたが、初めて家を建てる方が土地の状況を見ただけで表の項目を的確に検討することは難しいでしょう。できれば、最終的な土地選びの段階で、信頼できる設計や施工の専門家に現地への同行を依頼し、評価してもらいましょう。

 

地盤の条件も重要な要素です。軟弱な地盤でも地盤改良や基礎の形式で安全な住宅は建てることはできますが、コストがかかりますし、各地の地震被害の事例を見ても、軟弱地盤地域での被害が圧倒的に大きいことを改めて指摘しておきます。下のチェックリストの項目は、実は土地価格の評価ポイントとも共通しています。そのため、よい評価の土地ほど価格は高くなるのが通常です。したがって、予算面からみて、ある意味での割り切りが必要なケースも多いことをご理解のうえ、土地選びの際には、周辺環境のチェックリストと同様に、活用してみてください。

 

注文住宅のための土地探し、土地選び敷地チェックリスト
チェック項目 評価項目・備考
道路の向き ◎南側道路  ○東側道路・西側道路  △北側道路
日照・通風はよいか ◎敷地にゆとりがあり日照一通風良  ○ある程度の日照一通風が確保できる  ▲睡て込んでいて日照・通風不良
水はけはよいか ◎湿り気はないか  ○高台で水はけの良い土地  △平坦地で普通の土地  ▲まわりより低い水はけ
街並み・景観・住環境 ◎街並みの整った計画的な住宅地  ○戸湟で住宅中心の一般住宅地  △アパートなども混在する住宅地  ▲工場・店舗なども混在する地域
隣接地の状況 ◎一般の戸建て住宅  ○住居系用途(アパート等)/空き地  △非住居系用途・高層建物  ▲嫌悪施設、高圧線等が近くにあり
周辺の平均的敷地面積 ◎200㎡以上  〇150㎡以上  △100㎡以上  ▲100㎡未満
全面道路の交通量 ◎交通量は少ない  ○交通量は普通  △幹線道路で交通重多い
前面道路の幅員 ◎6m以上/歩道付き  〇4m以上  ▲2項道路
敷地形状はよいか整形 ◎整形(長方形)  〇ほぼ整形  ▲不整形・旗竿敷地
地形はよいか ◎平坦もしくはやや南傾斜  ○やや東傾斜/西傾斜  △やや北傾斜  ▲傾斜
十分な広さがあるか ◎建てたい広さの住宅を余裕をもって建てられる  ○建てたい広さの住宅を何とか建てられる  ▲建てたい広さの住宅が建設可能か不安がある
道路との高低差は適切か ◎道路よりやや高い  ○道路とほぽ平坦  ▲道路より低い
地盤はよいか ◎台地などの良好な地盤  △台地と谷地(低地)の境(造成工事の良し悪しによる)  ▲谷地(低地)などの軟弱地盤

 


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