土地を選ぶための4つのポイント

土地検討

 

買ってから後悔しないためには、手間を惜します念入りに調査をしよう。注文住宅において、土地選びは最初の重要なステップです。土地選びで失敗すると、その後の家づくりに大きな影響が発生します。

 

【目次】

 

土地の歴史・履歴を調べる!!

土地選びのポイントは、歴史や過去の土地の状態がどうだったかを調べることです。まずは、その土地の歴史について調べることから始めましょう。過去に海や沼、池、湖、田んぼだったところを埋め立てて宅地にした土地は、地盤が軟弱で安定しておらず、陥没したり家が傾いたりする可能性が大いにあります。また、その由来が地名に残っている場合も少なくありません。もちろんですが、全てが危険で怪しいわけではありませんが、念には念を入れることが大切です。きちんと調べることで、むしろ土地への愛着が深まることもあるのです。土地の歴史は、図書館や地元の公民館などにある古地図や過去の住宅地図でチェックすることが可能です。また、「盛り土」の場合は、場所によって地盤がゆるい可能性が非常に高いので注意が必要です。

 

 

 

周辺環境を調べる!!

周辺環境もとても大切です。崖のそばにないか、日照はどの程度保証されるか、高圧線が付近を通っていないかを現地でしっかりと確認しましょう。幹線道路が近い場合は、車の音も気になるでしょう。夜中に暴走族が走らないか、といったことも近隣住民から情報収集しておきましょう。意外と救急車両の音も気になるものです。また、ゴミ焼却場や墓地など、人が快く感じない施設が周辺に建っている場合があります。一度行っただけでは気づかない場合があるので、時間帯を替え、何度か足を運ぶことをお勧めします。そこで、地図で周辺環境を必ずチェックし、購入しようとしている土地の付近に何か建っているかを把握しましょう。気になる施設があるときは、直接そこへ出かけて実際の状況を把握しましょう。また、生活への影響を想像してみることも大事です。

※各ハウスメーカーの家づくり

※注文住宅の坪単価の現実

 

 

土地の形を再確認!!

土地の形状によって、建てることができる建築物の形が決まってきます。購入しようとしている土地は、どのような形なのか再確認しましょう。もちろん、理想は長方形や正方形の土地ですが、都心部では不整形な土地も少なくありません。不整形な形状の土地の場合、自分たちが考えている住居を建てることができるかどうかを建築士などの専門家に見てもらうのがよいでしょう。不整形土地では、方位と道路づけも非常に大切です。前面道路がどの方角に向いているかをチェックする必要があります。土地と前面道路との接する距離や輻も確認しておきましょう。

※注文住宅の依頼先

※家づくりの基本知識

 

 

権利関係も重要!!

以下に挙げる項目は、土地としての良しあしだけでなく、総予算に影響を与える項目です。最初は、地盤の状態です。地盤がゆるければ建物を建てる前に地盤改良工事が必要になります。建物付きの土地を選び、建て替える場合、取り壊し費用が必要になります。住宅が建っていない更地を購入する場合は、水道管やガス管が敷地内に届いているかも調べましょう。また、気にしたいのは土地の形状だけではなく、権利関係です。土地によっては、いろいろな人の手を渡っている場合があります。複雑な権利を有している場合があるので、登記簿謄本や登記事項証明書を取得して、必ず自分の目で確認しましょう。実際にはその土地の権利を持っていない、詐欺師と契約してしまうケースもあります。

 

 

買っていい土地、悪い土地の見分け方

ここからは、土地を買う前に覚えておかなければならない、いくつかの項目についてお話しましょう。登記簿の見方まず、土地についての情報は「登記簿」に記載されています。登記簿とは、薬でいえば効能書きや内容表示に当たるものです。商品を買うと使い方や内容を説明したラべルが貼ってありますね。不動産のラべルが登記簿です。登記簿には、不動産の内容について、その土地や建物の所在、広さ、誰が所有しているか、どんな担保がかかっているのかといった重要事項が記載されています。有料ですが、法務局で登記簿の内容を閲覧できます。インターネットでの閲覧も可能です。登記簿のすべてをコピーしたものを謄本、一部をコピーしたものを抄本と言います。法務局に手数料を添えて請求すれば、誰でも謄本、抄本の交付が受けられます。

 

土地をチェックする5つのポイント

登記簿の記載内容を含め、土地を買う前にチェックしておかなければならないポイントが5つあります。土地を買う前には、次に述べる5つのポイントを必ずチェックしてください。

 

面積のチェック

土地について調べるときは、その土地の実測図(地積測量図の俗称)を不動産会社から必ず見せてもらってください。土地の面積自体は、登記簿や公図にも掲載されていますが、これらは往々にして古い時代のものが多く、実測面積、すなわち土地の本当の面積と異なる場合があります。しかし、実測図は土地面積を法的に確定しています。実測図を見ずに土地を買った後で面積が足りないことに気づいても、そのときにはもう手遅れになってしまっています。

 

方位のチェック

土地の方位では、図面上と実際の方位が異なる場合があります。書類の間違いでは済まされません。必ず現地で確認しましょう。図面の方位を信じて家づくりの計画をしてしまうと、「日照時間が短い。午後2時頃までは日が当たるはずだったのに、正午にはもう暗くなる」「方位が15度ずれていることが後で分かった。水回りがもろに鬼門にかかってしまう」というようなことになりかねません。そんなことになっては取り返しがつきません。方位磁石は100円ショップなどでも簡単に入手できますから、ご自分でも必ず調べてみることをおすすめします。

 

抵当権のチェック

土地を買う前には、抵当権がどうなっているかを必ず確認してください。これは登記簿に書いてあります。買った土地に抵当権がついていたものの、売り主が「返済は終わっているし、抹消手続きをしているところだから大丈夫ですよ」と言うので、その言葉を信用して代金を全額支払った。それなのにいつまでたっても抵当権は消えず、銀行に聞いてみたらまったく返済されていないことが分かった。ずいぶんとお粗末な話のように聞こえるかもしれません。でも、実際によくある話なの です。信頼している人間が相手だったり介入していたりすると、警戒心が薄らいで結果的にだまされてしまう、こんなケースは意外にあるものです。このケースでは一般に、土地を買ったあなたが抵当権を設定した人(抵当権設定権者)に裁判を起こしても、あなたが負けることになるでしょう。つまり、売った人が借金を返さなければ、あなたが買った土地は抵当権を設定している人のものになってしまいます。土地を買う際は、抵当権の抹消手続きが終了していることを確認できる書類を受け取った後でなければ、絶対に代金の支払いをしてはいけません。

 

生活道路のチェック

法律によると、土地の前面道路は4メートル以上の幅が必要です。さらに、家などの建築物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがあります。紹介された土地が他の土地に囲まれている「袋地」の場合、あるいは、その土地の奥に「袋地」がある場合は、道路についてもあらかじめしっかり確認しておく必要があります。「袋地」の場合は、公道に出るために必要な範囲内で、他人の土地を通行する権利が認められます。しかし、その成り立ちによっては補償金を支払うケースもありますので、後々のトラブルにならないよう、生活道路のチェックを忘れずにおこなってください。

 

まとめ

土地を買う前に必ずチェックしなければならない5つのポイント。

①面積

②方位

③地盤

④抵当権

⑤生活道路


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