低金利の今は、「頭金2割」は間違っている!

頭金2割

 

「頭金2割」は今は非常識!!【住宅ローン】

昔から「頭金を2割用意できないうちは、家を買うべきではない」「頭金は出来るだけ多く、ローンは可能な限り少ないほうがいい」といった「住宅ローン常識」がありました。しかし現在では、少し変わっているようです。

 

それは長く続く低金利の影響なのです。2016年1月に黒田日銀総裁がマイナス金利を導入して以降、住宅ローンの金利はさらに低い水準となりました。必然的に金利が低い分、支払う利息は少なくてすみます。すると同じ額を返済しても利息支払いが少ない分、元本の減りが早くなります。「頭金を貯めるのに歳月を費やすより、さっさとローンを組んで家を建て、さっさと元本を返したほうがいい」これが低金利時代の新たな「住宅ローンの常識」なのです。

 

 

「頭金2割」が間違いな根拠

家を買うための書籍や雑誌記事によく書かれているのが、頭金は最低2割を用意しましょ
う、というものです。

 

しかし、これはまったく意味のないアドバイスです。

 

なぜなら、頭金の額と返済可能額とは、何ら関連性がないからです。

 

毎月の返済額が大きくなりすぎるから、というのがその根拠だそうですが、たとえば5000万円の物件を頭金2割出して4000万円のローンを組むのと、4000万円の物件を頭金ゼロのフルローンで組むのとでは、返済金額は同じです。頭金を2割入れようと5割入れようと、返済がきつければ危険になります。

 

反対に、余裕のある返済額であれば、頭金ゼロでも問題ありません。オーバーローン(銀行の貸し出し額が、物件金額を超えること)で自己資金ゼロでもかまわないのです。頭金2割の根拠があるとすれば、かつての住宅金融公庫の時代です。公庫融資では物件価格の8割までしかローンが出ませんから、残りは民問金融機関を使うか、頭金を用意するしかありませんでした。

 

しかし、現在の住宅金融支援機構が提供するフラット35は、物件価格満額までローンが出ますから(フルローン)、2割の根拠にはなりません。頭金を入れるのは借り換えや売却をするときの担保割れ(住まいの担保評価額が、ローン残高より少なくなっている状態のこと)を防ぐため、という意見もあります。しかし日本の住宅ローンは、物件に貸すというよりも大に貸すという側面が強く、基本は借りる人の属性次第です。属性というのは、年齢・年収・金融資産・勤務先・勤続年数・家族構成・既存借入の有無と返済状況などの、経済的信用力のことです。

 

物件の担保価値があっても、借りる人の属性が低ければ借り換えの難しさは同じですし、属性が高ければ担保不足はカバーできることがほとんどです。なので、担保割れを防ぐために頭金を入れるということに、あまり意味はありません。

 

 

頭金の額は、リスクヘッジ度合いによって異なる

ファイナンシヤルプランナーや住宅アドバイザーなどに相談する際、こんな質問をしてみてください。

 

 「頭金はいくらぐらい用意すればよいでしょうか?」

 

その人が、「20%は必要です」と答えたなら、すぐに失格と判断できます。収入も金融資産の額も、かかる生活費も将来の収入の変動見込みもまったく異なるのに、「一律○○%」というアドバイスが全員均等に通用するはずがありません。もし「頭金は最低20%入れましょう」という大がいたら、「借金」というお金のマネジメントを何もわかっていない大か、ただの無知な人のどちらかです。

 

投入すべき頭金の額は、本人のリスク許容度や、リスクに対してヘッジをどこまでかけるかで変わります。これこそ人任せにするのではなく、自分で考えて自分で判断しなければならないのです。

 

 

ローンの返済額は金利変動の影響を大きく受ける

頭金2割は非常識

 

「頭金は2割以上用意しろ」というのは、ひと昔の事になったのでしょうか?

 

頭金がないうちは家を買ってはいけないというのは、金利が高いころの常識でした。たとえば90年代のバブルの時代、誰もが給与の天引きでやっていた住宅財形には、3~5%くらいの金利がつきました。貯めやすい上にインフレでしたから、10年も貯金を続ければ家を買うための頭金が簡単にできたのです。その代わり、住宅ローンの金利も5%以上でしたが。

 

借りに、いま(金利1.0%)と25年前のバブル期(金利5.5%)で返済額にどれだけ違いが出るか計算してみましょう。4000万円のローンを組んだとします。金利1.0%なら、利息はおよそ1100万円。返済総額は5100万円です。金利5.5%だと、利息はおよそ5000万円、返済総額はなんと9000万円です。利息が元本を上回っています。家よりも利息の方が高いのです。家を2軒買うようなものです。月々の返済で計算し直すと、1.0%だったら12万2000円。元利均等返済で、12万円のうち7万円くらいが元本の返済に回るので、返済の進みがとても早くなります。逆に5.5%なら、月々の返済は21万4000円となります。しかも元本返済に回る分は、3万円ちょっとであとは利息です。毎月17万〜18万円も利息を払い続けて、元本はなかなか減らないのです。10年目には、すでに約4000万円ほど払っているのに、ローンの残高はまだ3500万円くらい残っています。これが、高金利時代の住宅ローンなのです。金利というものは恐ろしい物です。いかに今の低金利時代が、住宅検討者にとってはベストな時期かをお分かりいただけたでしょうか。

※各ハウスメーカーの家づくり

※注文住宅の坪単価の現実

 

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これだけははっきりと言えます。この先の金利は、これ以上はあまり下からないでしょう。欠く先進諸国の経済状況や世界の金融状況などから考えても、今後は金利は上昇していくでしょう。ですから、上がることを予想しておいたほうが良いでしょう。金利は1%上がっただけでも総支払額は大きく変わります。3000万円のローンを組んだ時、金利が1%違うと支払い総額はおよそ800万円近くも変わってくるのです。

 

ここで考えてください。これから頭金をコツコツ貯めたとして、果たして何年で800万円を貯められるでしょうか?苦労して数年後に何とか貯められたとしても、その間に金利が1%上がっていたらその貯蓄の苦労は全くの無駄になってしまうのです。こういった状況を総合的に考慮し、住宅購入はいつのタイミングがいいのかと考えれば、できるだけ早いほうがいいという結論に達っするはずだと考えています。

※注文住宅の依頼先

※家づくりの基本知識

 

現在は時間が経つほど金利上昇のリスクが高まる!!

定番の「頭金は2割入れなきやダメ」「ローンの総額は、小さいほうがいい」というのは、金利が高くて、返しても返しても元本が減らなかったある程度金利が高い時代では正しい考え方でした。しかし、いまは銀行に預けていても預金に利息はほとんどつきません。仮に頭金を貯めながら賃貸住宅に住んで家賃を払い続けているならば、その家賃の支払いとその間の時間の経過こそが大きな無駄となるのです。ましてや金利上昇の可能性を考えると、時間の経過はリスクでしかないのです。

 

ですから毎月一生懸命に貯めるより、毎月確実に住宅ローンを返済するほうが賢いのです。住宅ローン減税で所得税を返してもらえれば、さらにお得なのです。ただしこれも、あくまでも今の低金利を前提にした常識なのです。金利が上がるまでの限定的なメリットです。

 

 

※ひと昔前までは、以下のように「頭金2割」が当たり前のように語られていたのです。

みなさんも「頭金」という言葉は、よく耳にされると思います。ところで、この「頭金」とはどういうぉ金なのでしょうか。住宅ローンでは、物件価格の100%全額を貸してくれるケースは少なく、「物件価格の80〜90%まで」という上限を設定しているところがほとんどです。もしも4000万円の物件を買おうという場合、上限80%となるとローンで借りられる金額は3200万円。残りの800万円は自己資金で賄わなければならなくなります。この自己資金部分のお金が「頭金」と呼ばれているものなのです。

 

現在はローンの種類も豊富になり、なかには100%全額を貸してくれる物件もあります。しかし言うまでもなく、借りるお金は少なければ少ないほど、月々の返済負担額は低くなります。さらにいえば住宅ローンは30年とか35年といった長期にわたってお金を返し続けることになります。その間、ずっと金利がかかるため、返済しなければならない総額は莫大な金額になります。借りるお金が多くなればなるほど、返済総額もふくらんでいくことになるのです。しかし頭金を多く用意すれば、借りる額もそれだけ少なくしていくことができます。よって頭金は多いほど後の返済がラクになります。お金をできるだけ貯めて、20%以上の頭金を用意しておくのが理想です。ローンが組みにくい自営業やフリーランスの方の場合は、サラリーマンの方以上に用意する頭金が必要となるケースが多いようです。では、ここでちょっと頭金の額の違いによって、どのくらい差が出てくるものかをシミュレーションしてみましょう。住宅ローンの基礎知識の項で行ったのと同様、年収600万円の人が、4000万円の物件を買うとして、頭金ゼロ、頭金500万円、頭金1000万円、頭金1500万円の4パターンでローンの額がどのくらい違ってくるかをシミュレーションしてみます。

 

いかがですか? 用意する頭金の額でどれくらい違ってくるかが、よくおわかりいただけると思います。頭金ゼロと頭金1500万円とでは、月の返済額で6万円、返済総額では2600万円も差額が出てきてしまいます。2600万円あれば、もう一軒中古のマンションが買えそうです。用意できる頭金が少ないなら、ご両親に援助してもらってでも、より多くぉ金をかき集めままた、35年という長期になると、当初借り入れた額が随分とふくらんでしまうこともおわかりいただけると思います。返済総額のうちの「金利分」の箇所が、金利でふくらんでしまう額です。金利だけで2000万〜3000万円ものお金を返さなければならないのは、なんともバカらしい話です。月の返済額負担を減らすにはローン期間を長く設定しておいたほうが便利ですが、お金を借りた後は毎月ゴツゴツ返すのではなく、数年ごとに繰り上げ返済できれば理想的です。1回に100万円ずつでも繰り上げて返していくだけで、返済総額は随分と変わってきます。

 

 

頭金を増やす方法!!

すねかじり

 

親の脛はかじれ!!

 

親の財産はこうして生かせ!!

 

賢い住宅資金の贈与対策!!

 

親の財産はどのように譲り受けるのがトクか

 

 

●相続・贈与の非課税枠が大きく拡大   

親にそれなりの財産があって、いずれ相続する予定なら、住宅購入時に譲り受ける生前贈与を活用しましょう。しかし、相続時精算課税制度は制がいくつか設けられています。その1つが「相続時精算課税制度」で、これは贈与を受けた金額を相続時に繰り戻して相続税を計算するという制度です。 

 

それともう1つ、従来の「暦年課税」 という贈与税ですが、どちらの制度も期  限付きの経済対策として、親などから住宅取得等資金の贈与を受けた場合には非課税枠が大きく拡大されています。

 

●暦年課税の枠は小さいが完全非課税   

どちらの税制を選択するのがよいかは一概に言えませんが、相続時精算課税は  当面の非課税枠が2500万円までと大きく、 一方の「暦年課税」のほうは基礎控除の  金額が小さいというのが表面的な違いで  す。ただし、前者は一度この制度を選べ  元に戻ることができず、結局のところ、相続時に贈与を受けた資金も合算して税金を計算しなければならないのに対して、暦年課税の基礎控除枠は完全に非課税というところに実質的な違いがあります。

 

相続時精算課税制度は選択したら後戻り出来ない!!

まず相続時精算課税の大まかな内容と注意点を整理してみましょう。当面の生前相続に対して、2500万円までは非課税で、それを超える部分は一律20%の課税というのが、この制度の基本です。普通の相続であれば最大55%もの税率がかかってくるところが0%か20%で済むわけですから、大いに助かることになるでしょう。そしてこの制度は、選択したあと何度生前贈与を受けても非課税枠の2500万円に達するまでなら、実際の相続発生までは無税という仕組みです。この制度の場合は「60歳以上の親または祖父母から、20歳以上の推定相続人の子や孫へ」という条件があります。また、相続が発生したときに贈与税との差額を「精算」することもできます。ただし、この制度をいったん選択すると、それを撤回することができません。

 

つまり、一度これを選んで贈与を受けたなら、次回以降に贈与を受けるときもこの課税でなければなりません。この制度では住宅取得等資金の特例で、平成27年は1000万円の非課税枠を併用することができます。また、この贈与は祖父母からも受けられます。ただし、年を追って非課税枠が減少していきます。なお、この住宅資金の特例は歴年課税のほうにも適用されます。平成27年中に贈与を受ける場合、1000万円に基礎控除の110万円が上積みされ、非課税枠は1110万円になります。こちらは相続時に課税されることはありません。

 

相続・贈与税は平成27年から大幅に変わった

この相続・贈与税は平成25年度の税制改正で大きく見直され、平成27年1月1日の相続・贈与から控除額や税率を含めて変更されています。『課税強化』になってしまいましたから、念のため再確認しておくのかよいでしょう。


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