「後悔しない住宅ローンの選び方」

住宅ローン選び

「後悔しない住宅ローンの選び方」教えます!!

予算総額を決め土地を決め、建てる家を決めたら、最後に住宅ローンを選部ことになります。しかし、この住宅ローン選びが非常に難しいのです。

 

現在、住宅ローンには実にさまざまな金利、さまざまなタイプの商品が用意されていて、どれがおトクなのか、どれが自分の収入や返済計画に合っているのか、初めてローンを組む方には判断がつかないと思います。そして大多数の方が、初めてなのです。ハウスメーカーや住宅会社は提携している金融機関でローンを組むことをすすめたりしますが、必ずしもそれがベストというわけではありません。もっともおトクな住宅ローンを、専門家やアドバイザーに相談しながら自分で決めればいいのです。住宅ローンを選ぶときのポイントはいくつかありますが、ここでは、金利のタイプと特徴に触れておきましょう。

 

 

●変動金利型 

 

「変動金利」とは、公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わるというものです。住宅ローンの場合、変動金利型を選ぶと、当初数年間は固定金利で、以降は半年に1回の適用金利見直しが行われるタイプが一般的です。「変動金利」の場合、「固定金利」より金利面で低めに設定されるので、低金利の時や金利が下降傾向にある時は、とくにお得になるという特徴があります。ただし金利が上昇傾向にある時は、当然ながら金利も上がっていきます。メリットは固定金利型よりも低金利なことです。リスクは、まさしく変動すること。定期的に見直しがあり、その名のとおり金利が上下します。今は最低水準ですから、いずれは必ず上がっていくはずです。当初の返済計画より負担が増えることを覚悟しておくべきでしょう。

 

●固定金利選択型 

 

固定金利型よりも比較的低金利です。3年・5年・10年など一定の期間の金利が固定され、その期間が終わると、変動金利や別の固定金利選択型を選ぶことができます。多くの地方銀行で採用されている住宅ローンです。

 

●全期間固定金利型 

 

「全期間固定金利」とは、全期間を通して惜り入れ時の金利がずっと続くというものです。金利が低い時代に借りて固定金利にしておけば、金利が上昇してもローン金利は低いままでいける、返済額が一定になるため家計管理がしやすいというのが固定金利のメリットです。返済の全期間を通じて金利は一定で、上の二つよりやや高めに設定されています。しかし返済額が明確かつずっと同じなので、将来の生活設計を立てやすいタイプです。

 

ある程度の年齢の人だと、35年もかけずになるべく早く完済したいという希望もあるでしょう。変動金利を選んだとしても、繰り上げ返済などで残高を減らしておくことができれば、金利が上がったとしても返済額はそれほど増えません。これは一つの考え方です。逆に、金利の変動に耐えられない人には、固定型が安心で良いでしょう。今の収入から考えて、ぎりぎりで返済計画を組んでいたり、まだ子どもが小さく数年後に教育費が本格的にかかりはじめたりする家庭だと、そのタイミングで金利が上がると生活費のやりくりが非常に厳しくなります。

 

 

「固定金利」「変動金利」どちらがいいの?

大きくわけて「変動」と「固定」の2つの金利タイプがありますが、細かく言うと上記したように「固定金利型」には他に段階金利型(11年目で一回金利が上がる)があり、「変動金利型」には上限金利特約(キャップ)付などもあります。また固定金利選択型という、固定金利期間終了後に、そのまま固定金利でいくか、変動金利でいくかを選択できるタイプのものもあります。どれを選ぶかは、実際に家を購入する時の金利動向を見て判断していくことになります。もしも低金利が続き、その後上昇していく気配が濃厚なら長期の固定金利を選択したほうがいいですし、低金利が続く、あるいは金利が下降傾向にあるなら変動金利のほうがメソッドがあるなぜなら金利が1%違うだけで、ローンの返済総額と月の返済額が大きく違ってくるからです。

 

たとえば、年収600万円の人が、35年ローンで4000万円を借りるとして、金利を3.6%と4.6%の2通りでシミュレーションしてみます。返済方法はボーナス払いなしの毎月定額返済、金利と元金の関係は元利均等方式とします。月の負担額で2万4000円、返済総額では約1000万円も違ってきます。これだけの違いが出るからには、どのような金利タイプを選ぶのか、いつのタイミングで切り替えるか(借り替える)かなども考えていかなければなりません。そうした判断ができるようになるためにも、経済のことや金利についての知識をもっておいたほうがいいのです。

 

 

「借り入れ可能な金額」と「返済可能な金額」は異なる!!

これは冷静に考えればわかることなのですが、「借り入れ可能な金額」と「返済可能な金額」は違います。ここで絶対に避けたい事態は、購入予算ギリギリで変動型のローンを組み、金利が上がって返済額が増えた途端に「返せません」とお手上げになるパターンです。これが最悪です。返済計画が少しでも変わった瞬間に破綻するのなら、金利は少々高くても無理のない返済計画を最初に立て、その範囲内でローンを組むほうが賢明です。特に若いご夫婦は、子どもが増えるなどライフプランが変わる可能性があることも、あらかじめ想定した上で返済計画を考えたほうがいいでしょう。

 

価格帯が高めの大手ハウスメーカーほど変動金利をすすめてくることが多いので、気を付けましょう。高めの固定金利だと2500万円までしかローンが借りられない人が、現在低くなっている変動金利だと3000万円くらいまで仮つことができるケースもあります。「3000万円までローンが惜りられるのですから、2500万円の家ではなくて3000万円の家にグレードアップさせましょう」となるわけです。こういう誘いに安易にのってしまうのは、とても危険なことなのです。

 

 

住宅ローンの審査が緩くなっている!!

「借り入れ可能な金額」と「返済可能な金額」は、当たり前ですがまったく違います。借り入れ可能な金額とは、その人の年収を元に金融機関が計算した、貸してくれる上限の金額です。年間返済額の基準を年収に応じて30~40%に設定して借り入れ可能額を算出しています。35%という高めの借入限度率は、金融機関からしてみると、そのうち給料が上がっていくことを前提にしているのです。若い人がローンを組んだ時点では給料の35%かもしれませんが、いずれ年収が増えれば比率が下がるので、払っていけるでしょうという目算です。しかし昨今、住宅ローンの返済期間である35年もの間、順調に給料が上がり続けていくのは、相当恵まれた人に限られるでしょう。

 

 

自分の「返済可能金額」を知ることが重要!!

空前の低金利で貸出先が少ないこの時代、金融機関にとっては住宅ローンは有望な資金運用法なので、いま住宅ローン市場では激しい競争が繰り広げられています。審査の基準や適用金利水準は次第に下がっています。給料が上がりそうな有望な借り手、つまり20代後半から30代前半くらいの若い人、しかも勤務先が公務員や一部上場企業などの身分が安定した人などに対しては、借入限度率はとても甘くなっています。

 

私が主催する住宅コンサルティング事務所では、家づくりの予算を考える際に「将来にわたるライフプランをつくりましょう」と提唱しています。夢のマイホーム計画が、自分たちの将来の暮らしや子どもの教育計画のマイナスにならないかを確認するためです。将来にわたっての具体的なシミュレーションを行えば、長い人生においてライフステージごとに、貯蓄ができる時期やお金が出ていく時期があるということが判明するのです。しかし、どんなに厳しいときでも住宅ローンは払い続けなければならないのです。家を建てるときの正しい住宅ローンの額とは、「年収から割り出した借りられる金額」ではなく、「家計の収支から割り出した返済できる金額」のことです。ライフステージが変わったとしてもいくらなら支払い続けることができるのか、老後に至るまでの暮らし方をイメージしながら考えることが大切です。

 

 

 

住宅ローンは新時代に突入 

民間ローンは融資条件やサービスが充実してきたが、自分に合ったものを選びましょう。頭金をためるときは、借り入れとの連  動に注目。住宅資金用の積み立てなら優  遇される制度もあります。勤労者の財産形成を目的として設けられた財形貯蓄という制度があります。これは、職場を通じて給与天引きで貯蓄を行うもの。自営業者や経営者は対象外で、この制度を導入している会社に勤めている人でなければ利用できませんが、条件が整うならぜひ検討したい貯蓄法です。財形貯蓄を1年以上行って、50万円以上ためれば、「財形持家転貸融資」を利用することができます。これは低金利で、貯蓄残高の10倍、最高4000万円まで借りられる、とても有利な融資。しかも、融資を受けると同時に、預金を解約して自己資金にあてることができるのです。

 

利息が非課税になる

財形貯蓄には、「一般財形貯蓄」「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」の3種類があります。どれを行っていても財形融資は借りられますが、これから住宅資金にする予定で始めるなら「一般財形」以外の2つを選ぶべき。なぜなら、「財形年金」と「財形住宅」には、合わせて元金550万円まで利息が非課税という特典がついているからです。

 

財形持家転貸融資は継続

すでに述べたように住宅金融支援機構の個人向け融資は、平成19年3月末をもって原則廃止されました。年金融資は平成17年で新規融資を廃止していますから、公的融資3本柱のうち、2本が欠けてしまったことになります。ただ、もう1つの公的融資、財形住宅融資は、当面現状のまま継続されます。財形貯蓄を行っている人にとっては、有力な選択肢の1つと言えるでしょう。

 

民間ローンでも固定金利が選べる時代

再編が進んだ民問金融機関は、住宅口-ンを重要な市場と捉え、顧客獲得競争に拍車をかけています。かつては、「民間ローンと言えば変動金利」でしたが、「固定金利選択型」ローンが増加中で、2年固定から35年固定までいろいろとそろっています。機構と民間の提携による「フラット35」もあり、さらに民間独自の固定金利ローンもあって、固定金利の民間ローン」は珍しくなくなりました。

 

金融機関同士の差別化も

金利そのものも、以前のような「横並び」ではなく、金融機関による違いが生まれています。そこに、繰り返し実施される「金利優遇キャンペーン」が加わり、比較も一筋縄ではいきません。大手銀行に多いのは、貯蓄や給与振り込み、決済機能に住宅ローンをからませ、取り引き状況に応じて金利を優遇するサービスです。また、西武信用金庫のように普通預金の残高に応じてローン平均残高から預金の利息が返る、ユニークなローンもあります。まずは、地元の金融機関の情報収集をしておきましょう。

 

銀行ごとに特徴がある

地銀やネット銀行を中心に、ローン保証料を無料にする動きも広まっています。ネット銀行の1つ、ソニー銀行では、保証料のほか団体信用生命保険料も無料にしています。他の人手銀行は完全無料ではないものの、保証料分を金利に上乗せする「保証料内枠方式」を採用するところもあります。購入当初の諸費用負担を減らしたい人には有効でしょう。このほか、繰り上げ返済や金利方式切り替え手数料も、金融機関によってさまざまです。ローンの「返しやすさ」の条件はチェック項目に加えておきましょう。


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